УК или ТСЖ? Все, что нужно знать о жилищном хозяйстве

Реформа ЖКХ произошла в России более полутора десятка лет назад. Рынок управления жильём перешёл от государства в частные руки. Планировалось, что в результате конкуренции повысится качество услуг, однако значительная часть собственников сегодня недовольна ни уровнем содержания дома, ни способом его управления. Что лучше – УК или ТСЖ? Насколько сложно поменять управляющую компанию? Что не устраивает участников рынка? Эти вопросы стали темой круглого стола в редакции «АиФ-Урал».

   

   

В чём разница

Обычно активные жильцы, недовольные качеством содержания дома, стремятся сменить управляющую компанию или создать товарищество собственников жилья. По сути, та и другая организация занимается управлением, но разница между ними существенная.

«Требования по эксплуатации жилья едины для всех, но ответственность за их выполнение ТСЖ несут минимальную, – отмечает директор УК «Территория» Дмитрий Сень. – В случае каких-то нарушений управляющие организации подвергаются жёстким санкциям, а санкции, применяемые к ТСЖ, как правило, незначительны».

«Все участники рынка работают в рамках тарифа, о котором договорились с собственниками, – подчёркивает генеральный директор ООО «Форум Сервис» Евгения Заволжина. – Основное отличие ТСЖ и управляющей (мы себя называем сервисной) компанией – это отсутствие лицензирования и лицензионного контроля за деятельностью ТСЖ. ТСЖ/ТСН не может лишиться лицензии на управление объектом. В отличие от управляющей компании, если нарушит те же требования к обслуживанию, что и УК».

«Как правило, ТСЖ подходит для активных жителей, которые готовы лично участвовать в управлении домом, брать на себя ответственность, – констатирует директор «Территория ТСН» Роман Кириллов. – Считаю, что в сегодня в Екатеринбурге не более 15% товариществ работают достаточно успешно и эффективно. Прежде чем создавать ТСЖ, инициаторы должны выяснить, сколько реально стоит обслуживание их дома, что им нужно и во что это обойдётся. Конечный результат может их сильно удивить. Люди жалуются, что видят дворника раз в месяц, а уборщицу в подъезде – ещё реже, но, возможно, за тот тариф, который они платят, это не так уж и плохо».

По словам Евгении Заволжиной, далеко не факт, что при смене формы управления с УК на ТСН (ТСЖ) содержание дома станет лучше или дешевле: «Наша компания знает о домах с момента их проектирования, понимает все сложности систем и принятых инженерных решений, управляет домами по тарифам, которые согласованы и утверждены собственниками. В рамках муниципального тарифа современные новостройки класса «комфорт», «бизнес» и «люкс» обслуживать невозможно. Нужно понимать, что дом с водоподготовкой, сложным и насыщенным озеленением, множеством лифтов, системой пожарной безопасности, автополива, крышными газовыми котельными, подземными паркингами, постаматами, системами видеонаблюдения, контроля доступа, системами холодоснабжения, шикарными вестибюлями и комьюнити-пространствами не может содержаться в рамках муниципального тарифа. Зарабатывает наша компания не на тарифе, как многие участники рынка, а на дополнительных сервисах для жителей (ремонтные работы в квартире, услуги послестроительного клининга, химчистка, ремонт одежды и обуви)».

«10-15 лет назад все стремились создавать ТСЖ, – рассказывает директор по развитию УК «Актив-Система» Руслан Музафаров. – Но очень быстро выяснилось, что управление жильём – это тяжёлый труд, требующий специальных знаний. В результате многие организации были ликвидированы. В конце концов всё начинается с денег и ими заканчивается. Мы стремимся стать образцовой компанией на рынке управления жилым фондом Екатеринбурга, с современными стандартами обслуживания и самыми конкурентоспособными услугами, потому что являемся профессионалами в обеспечении высокого комфорта жизни. Но, допустим, хозяева трёх квартир в старенькой хрущёвке недовольны качеством услуг. Они обращаются в успешную УК, которая обслуживает соседнюю новостройку, но им говорят: чтобы привести ваш дом в порядок, необходимо поднять тариф до 37–38 рублей. Вопрос: готовы ли на это остальные собственники? Если в доме по этому поводу нет согласия, то, возможно, будет проще продать квартиру и переехать в другой микрорайон».

   

   

Закон и реальность

Процедуры создания ТСЖ или смены одной УК на другую подробно прописаны в законе, однако в реальности не всё так просто. Одна из самых больших проблем, с которой сталкиваются инициаторы смены управления, – проведение общего собрания собственников.

«Это в чистом виде политтехнология, – пояснил Роман Кириллов. – Обычно подготовка к собранию занимает на порядок больше времени, чем его проведение. Важно объяснить людям, о чём идёт речь, провести разъяснительную работу. Если мы не готовим и не вовлекаем людей, то никто не придёт, явка будет нулевой».

«Когда-то мы меняли управляющую компанию, работа которой не устраивала жителей, и в плане организации это было одно из самых сложных собраний собственников, – отмечает председатель правления ТСЖ «Вайнера 60» Анастасия Першина. – Прежняя УК постоянно вставляли нам палки в колёса, чтобы мы его не провели. Было много препятствий, но мы справились».

«Управляющая компания, которая хочет зайти на какой-то дом, должна провести собрание собственников, – пояснил директор правовой компании «Астрея» Николай Судницын. – Однако прежняя УК находит жильцов-оппонентов, они оспаривают результаты голосования в суде. В результате накладываются обеспечительные меры, и этот процесс может растянуться на много месяцев. Считаю, что государство должно усилить контроль за проверкой протоколов общих собраний. В этом случае недобросовестные УК автоматически уйдут на второй план, а у собственников будет больше возможностей реализовать свои права по выбору способа управления. Кроме того, в Жилищный кодекс необходимо внести изменения в части проведения собраний. Инициаторы должны уведомлять о проведении собрания не только собственников, но и департамент ГЖИ. Тогда не будет протоколов, которые сегодня «рисуются на коленке» задним числом».

Под силу немногим

«Рынок управления жильём в Екатеринбурге нельзя назвать цивилизованным, – считает эксперт Общественной палаты региона, председатель совета дома Максим Барбашин. – Многие хотели бы сменить УК или способ управления, но боятся это сделать. Простой пример: один мой коллега, сетуя, что их управляющая компания абсолютно ничего не делает, решил создать ТСЖ. Я сразу же дал ему координаты прокуратуры, правоохранителей и посоветовал застраховать машину, жизнь и здоровье. Потому что сначала к нему приехали «спортсмены», потом разбили автомобиль во дворе, а в его подъезде избили человека, похожего на него. В конце концов он организовал ТСЖ, но то, через что он прошёл, под силу немногим».

«Говорят, что в жизни человека есть две неизбежные вещи: смерть и налоги, – говорит финансовый аналитик Виталий Калугин. – Я бы добавил к ним квитанции за ЖКХ. Управление жильём – это синекура, гарантированный денежный поток. Если вы создаёте кафе – к вам могут не прийти, а в случае УК маржа есть всегда! Именно поэтому людям бывает так сложно сменить управляющую компанию. Чтобы удержать дом, управленцы привлекут всех: «спортсменов», ЧОП, прокуратуру, суд... А жильцы, как правило, аморфны, им бывает элементарно сложно собраться. Но проблема не только в этом. На рынке управления жильём всё так или иначе крутится вокруг собственности. И вот тут возникает парадокс: человек купил прекрасную квартиру в новом доме, но не понимает стратегической важности обслуживания всего дома. Если им занимается плохая УК, то уже через 10–15 лет в здании загажены подъезды и подвалы, воняет в лифтах, протекает крыша, стены в трещинах. Но хозяева должны понимать, что всё это уменьшает ценность их актива! Это как автомобиль: если вы следите за ним, вовремя меняете масло, проходите ТО и так далее, то через пять лет вы продадите его дороже, чем купили. Если нет – он будет никому не нужен».

Кто формирует тариф?

«Региональная энергетическая комиссия ежегодно принимает решения по тарифам на коммунальные услуги (составляющие почти половину платежного документа, выставляемого управляющей компанией собственнику), и в итоге с этими тарифами никто не спорит, – отмечает Евгения Заволжина. – Хотелось бы, чтобы аналогичный подход мог распространяться на утверждение тарифа по содержанию и управлению каждого конкретного дома. Чтобы управляющая компания могла предоставить тариф в компетентный государственный орган для его согласования и утверждения. То же касается и конкурсной документации для новостроек. В этом случае сомневающиеся собственники могли бы быть уверены, что предлагаемый управляющей компанией тариф справедлив именно для их дома, насыщенного сложной инженерной инфраструктурой и необходимым уровнем сервиса».

ТСЖ подходит для активных жителей, которые готовы лично участвовать в управлении домом.

«В идеале между УК и собственниками должен быть какой-то посредник в виде чиновника, государственный орган, который утверждает тариф на конкретный дом, – считает Дмитрий Сень. – Тогда львиная доля всех конфликтов исчезнет сама собой. Сами жильцы в этом, как правило, ничего не понимают. Они требуют, чтобы дворник подметал территорию в два раза чаще, но денег за это хотят платить в три раза меньше. И сделать здесь ничего нельзя, это разговор слепого с глухим. Ещё в 2016 году, когда муниципальный тариф равнялся 24 рублям, РЭК рассчитала среднюю стоимость содержания жилья для Екатеринбурга. Экономисты получили сумму в 33 рубля за квадратный метр! Контроль над управляющими компаниями постоянно совершенствуется, вводятся новые процедуры, требования и предписания. И всегда надзор больше всего бьет по законопослушным предпринимателям. Они дорожат своей репутацией, но выполнить многие требования за скромные ресурсы бывает невозможно. Поэтому такие УК уходят с рынка, но место пустует не долго. Его занимают те, кто и не собирается ничего выполнять. На рынок приходят люди и говорят: а мы согласны обслуживать дом дешевле. Естественно, что за эти деньги они ничего не делают. А когда до них добираются правоохранители и надзорные органы, они «переобуваются», создают новое юридическое лицо, и всё начинается сначала. Дефекты системы создаёт сама система».

«Многие конфликты между жильцами и руководством ТСЖ происходят от отсутствия прозрачности в работе, – говорит Анастасия Першина. – Мы, с согласия собственников, ежегодно тратим часть средств на проведение аудита, когда сторонняя организация внимательно изучает все документы. Это стоит денег, но у людей формируется определённая база доверия, и это снижает уровень конфликтности».

Эксперт также полагает, что законотворцы, которые занимаются вопросами ЖКХ, несколько оторваны от земли и не совсем понимают реальные проблемы отрасли.
Впрочем, ряд участников рынка уверены, что в конце концов система сама придёт к единому, устраивающему всех знаменателю. «С моей точки зрения, всё нужно оставить как есть, ничего менять не надо, – сказал Роман Кириллов. – Рынок управления жильём саморегулируется, а у собственников всегда есть выбор: либо брать на себя повышенные обязательства и создавать ТСЖ, либо оставаться под крылом УК».

Деньги в «квадрате». Самая твёрдая валюта или опасный актив? Подробнее