Что означают изменения Правил застройки для строителей и покупателей?

«Искусственные ограничения не давали архитектору сделать что-то удобное и красивое». Девелоперы – об изменениях в Правила землепользования и застройки. Пакет поправок вынесли на общественные обсуждения.

   

   

Изменения в Правила землепользования и застройки, которые администрация Екатеринбурга вынесла на общественные обсуждения, уже спровоцировала реакцию скептиков из числа общественников. Однако по мнению экспертов, это говорит о поверхностном изучении поправок, которые на деле не только облегчат работу застройщиков, но и в конечном счете оживят строительный рынок и позволят снизить стоимость квадратного метра жилья в столице Урала.

Что изменится?

Изменения вносятся в три параметра, обязательных для застройки. Это строительное использование территорий, процент застройки и отмена зон отступа от красных линий.

• После принятия поправок изменится плотность застройки. Общая площадь строительных объектов сейчас высчитывает из площади земельного участка, умноженной на коэффициент, который в нынешней редакции ПЗЗ равен трем. В новой редакции он будет увеличен до четырех. 
• Процент застройки в зонах Ж-4 и Ж-5 увеличится с действующих 60% до 100%, чтобы у застройщиков была возможность проектировать здания с учетом федеральных нормативов и с собственным видением развития территории.
• Наконец, минимальный отступ от границы земельного участка, после которого можно возводить здание, будет исключен.

Помимо этого, принято положение о разработке и утверждении документации по планировке территорий. Оно должно систематизировать строительные процессы — начиная от подачи предложений и заявок, продолжая процессом рассмотрения и заканчивая проведением общественных обсуждений и утверждением документации планировки территорий и проектов межевания.

Точечной застройки станет больше?

Критики уверены, что изменения ПЗЗ приведут к всплеску в городе точечной застройки, однако вице-мэр по вопросам капстроительства и землепользования Алексей Бирюлин утверждает, что это мнение ошибочное. «Излишнего уплотнения не произойдет. Дело в том, что кроме наших регламентов есть федеральные нормативы и своды правил, на которые опирается экспертиза. В частности, они требуют наличия придомовой территории, игровых площадок и мест для выгула собак, мусороконтейнерных площадок и так далее. Кроме того, есть требования противопожарной безопасности с точки зрения отступов, а также нормы инсоляции», - рассказал Бирюлин на встрече с журналистами.

Директор строительной компании PRINZIP Геннадий Черных прокомментировал смысл изменения всех параметров ПЗЗ, выразив уверенность, что они исключительно полезны как для застройщиков, так и для потребителей. По мнению девелопера, главный плюс вносимых изменений – сокращение сроков строительства, которое будет достигаться за счет того, что «застройщики не будут преодолевать искусственно созданный барьер в виде разработки проекта планировки территории».

«Это удалось решить благодаря увеличению коэффициента застройки, который изменился с 3 до 4. Искусственно заниженный коэффициент, который до этого был, находился в противоречии с федеральными требования и приводил к тому, что застройщикам было необходимо разрабатывать проекты планировки», - отмечает Черных.

   

   

Норматив отступа от красных линий эксперт он называет чисто уральским ноу-хау. Он запрещал строительство ближе трех метров от красных линий в интересах требований пожарной безопасности. Однако сейчас эти требования по умолчанию закладываются в каждый проект в экспертизе.

Изменения позволят уйти от однотипной архитектуры

По словам Геннадия Черных, из-за третьего норматива – пятна застройки не более чем 60% площади земельного участка – в городе стали появляться однотипные высотки.

«Потому что по-другому невозможно на участке необходимый объем построить. Мало того, что ты отступил от каждого края, у тебя есть ограничение в виде процента застройки, и остается маленькое пятнышко, в которое надо посадить какое-то количество квадратных метров. Тем самым среда ухудшается, архитекторы ограничены одним-двумя вариантами, что они могут разместить. Почему говорят, что у нас однообразная застройка? Да потому что эти искусственные ограничения, которые были созданы, не дают возможности архитектору сделать что-то удобное и красивое. И от этого все мучаются. Все хотят строить качественные и красивые здания, но возможности нету», - отмечает застройщик.

По его словам, инфраструктура от новых правил застройки пострадать не должна, поскольку существуют федеральные требования, нарушив которые, застройщик никогда не получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

Социальная инфраструктура не пострадает

С этим согласен и президент «Ассоциации строителей Урала» Вячеслав Трапезников. «Многие неравнодушные общественники уже высказались насчет того, что предлагаемая реформа нанесет ущерб социальной или транспортной инфраструктуре города. Могу сказать совершенно ответственно, что подобная ситуация исключена самими принципом градостроительного нормирования. Потребность в школах, детских садах и всех подобных объектах, рассчитывается и удовлетворяется не от номинальных застроенных гектаров, а именно от построенных квадратных метров и количества людей, в этих кв. метрах проживающих. В силу этого и плотность размещения социалки, и, в конечном счете, ее доступность равно будут повышаться», - говорит он.

«Никто не сможет построить жилой объект, не обеспеченный по федеральным требованиям необходимой инфраструктурой: определенное количество парковочных мест, спортплощадки, озелененная территория. Раньше на все это накладывались муниципальные требования, и застройщику нужно было разрабатывать проект планировки. С учетом отсутствия в городе регламентов по согласованию это превращалось в хождение по мукам. Это сотни миллионов рублей, которые ежегодно застройщики платили за пустую работу в интересах ограниченного количества компаний, которые занимались разработкой проектов планировок», - рассказывает Геннадий Черных.

Последнюю информацию подтверждают и другие игроки строительного рынка. Эта норма была принята, когда главным архитектором города работал Тимур Абдуллаев. Помимо того, что проектами планировок занимались только пара компаний в городе, застройщикам еще приходилось обращаться в архитектурное бюро IN.FORM за доработкой архитектурного облика объектов. В противном случае согласование проекта затягивалось и могло быть вообще отклонено.

Цены снизятся

Норму, по которой разрешалось застраивать только 60% земельного участка, в суде оспорила компания PRINZIP. Суд принял решение, что застройщик в праве застраивать свой участок по своему усмотрению. Ситуация изменилась, когда Тимура Абдуллаева сменил Андрей Молоков. Да и сам глава города Александр Высокинский, по словам застройщиков, пытается избавиться от системы поруки согласований в администрации.

Один из идеологов и авторов изменений ПЗЗ – президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников уверен, что подобная «либерализация муниципального нормативного корпуса станет мощнейшим драйвером развития не только строительного, но и любого другого бизнеса, связанного с землей, т.к. исключит целый ряд избыточных и зачастую обременительных процедур по подготовке и разработке градостроительной документации». По его словам, инвесторы смогут «существенно снизить риски, связанные с избыточными процедурами и административным давлением».

«А также не следует забывать об интересах банков, которые сегодня в силу эскроу-реформы являются конечными донорами для любого жилищного строительства на территории. Прозрачный и предсказуемый механизм этапа исходно-разрешительной документации, как мы надеемся, приведет к повышению доступности кредитов для застройщиков и дальнейшему снижению ставок. А главный аргумент, наиболее значимый для горожан, – устранение барьеров, раскрытие инвестиционных горизонтов совершенно неизбежно увеличит объем предложения и уровень конкуренции на рынке, что во всех случаях влечет повышение качества и снижение цены для конечного потребителя», - утверждает Трапезников.

О снижении цены на квадратный метр жилья говорит и Геннадий Черных. По его словам, год, на который сократится срок согласования проектов, может сэкономить до 5% себестоимости объекта. 

«Последнее десятилетие Екатеринбург развивался несбалансированно, приоритет был отдан центробежной модели. И во многом та модель себя оправдала, миллионы метров и сотни тысяч новых квартир для семей тому доказательство. Однако у центробежной модели есть и серьезные побочные эффекты. Это пробки, дневная маятниковая миграция, чрезвычайно неэффективно растянутые магистральные сети с высокими затратами на их возведение и содержание. В целом анклавы достаточно интегрированы в городское социальное пространство. Вызовом нового столетия в истории города должна стать глубокая реновация застроенных территорий, и не только, и не столько частного сектора, но и довоенной и послевоенной застройки. Объемы этой реновации совершенно непосильны для бюджета и могут быть выполнены только с использованием средств инвестиционного капитала. В этих условиях разумное повышение инвестиционной привлекательности реновации сложившихся городских районов мы полагаем своевременным и даже необходимым шагом», - добавляет Вячеслав Трапезников.

Решение мэрии о внесении изменений в ПЗЗ Алексей Бирюлин назвал пакетом мер поддержки на фоне текущей экономической ситуации из-за пандемии коронавируса.

Евгений Катыхин