Деньги в «квадрате». Самая твёрдая валюта или опасный актив?

Стоимость жилья последние два года стабильно растёт, что заставляет уральцев видеть в «квадратах» привлекательный инструмент сбережения и приумножения своих средств. По данным ВЦИОМ, в прошлом году 18% россиян рассматривали вложение в недвижимость как основной способ обеспечить себе старость (на третьем месте после банковских депозитов и накопления наличных средств).

   

   

Почему растут цены на жильё? Каковы плюсы и минусы вложений в недвижимость? Что ожидает рынок в ближайшие годы? Эти и другие вопросы стали темой круглого стола в редакции «АиФ-Урал».

Рекордный рост

Недавно вице-президент российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль заявил: «Почему-то все очень горюют по поводу роста цен. Но жильё – это не колбаса, а актив, причём главный актив жителей нашей страны». Действительно, в 2021 году цены на жильё продемонстрировали рекордный рост. Новые квартиры в Екатеринбурге подорожали примерно на 30%, чуть менее, но тоже весьма ощутимо увеличилась стоимость вторички. Представители ЦБ РФ отмечают, что рынок оказался «перегрет» за счёт госпрограмм и низких ставок, однако стоимость жилья формировали другие факторы.

«Мы не должны привязывать рост цен к льготной ипотеке, этот процесс связан, прежде всего, с увеличением себестоимости строительства, подорожанием стройматериалов и дефицитом рабочих рук, – отметила руководитель отдела аналитики и исследований ДК «Первостроитель» Марина Красноярова. – Кроме того, на финансовую модель повлиял переход на проектное финансирование в 2019 году. Льготная ипотека стимулировала спрос, благодаря ей мы сохранили продажи и удержали покупателей. Но это, скорее, социально-политический инструмент для поддержания отрасли и населения. Важно, какую задачу решал застройщик, когда увеличивал цены. Например, нашей стратегической целью было сохранение качества».

«Стоимость строительства объективно выросла, но если оценивать ситуацию с точки зрения бизнес-модели, то наша доходность осталась прежней – такой же, какой была два года назад, – рассказал коммерческий директор «TEN Девелопмент» Владимир Щеколдин. – Правда, достичь этих показателей стало гораздо сложнее. Построить можно всё что угодно, но объекты необходимо ещё продать, а доходы людей, увы, не растут. По нашим наблюдениям, приоритеты покупателей в последнее время изменились. Когда рынок был более-менее стабилен, у людей было чёткое понимание, сколько они могут заработать на приобретении жилья. Сегодня мы не знаем, что будет через пару лет. Если есть какой-то отложенный платёж, конечно, это интересно. По нашим наблюдениям, люди инвестируют в жильё (с целью дальнейшей перепродажи) не для заработка, а чтобы сохранить свои деньги. Исторически сложилось так, что недвижимость – это самая твёрдая валюта, которая со временем хуже не становится».

По словам Владимира Щеколдина, инвестиции в жильё привлекательны для людей, потому что понятны: «Фондовый рынок, акции – всё это хорошо, но давайте спустимся на землю, к обычным покупателям. Представьте, что человек работает на заводе, копит деньги и, скопив миллион, начинает решать – что с ним делать? Он кладёт его в банк под 6% годовых, заработав за год 60 тысяч рублей. Это лучше, чем ничего, но если он купит студию и через год её продаст, то получит доход в 300 тысяч рублей. А для него это как полгода работы на заводе!»

Интересный момент: сегодня есть возможность приобрести квартиру в новостройке на этапе котлована, а потом «вернуть» её девелоперу, получив при этом определённый доход. «Мы практиковали такие сделки, это было интересно, когда были необходимы средства на строительство, – пояснил Владимир Щеколдин. – Покупатель заключал с нами договор и мог расторгнуть его, при этом мы возвращали ему сумму договора плюс определённый процент. В результате человек получал около 12% прибыли».

   

   

Гибкий вариант

«Наши клиенты приобретают жильё с различными целями, в том числе для перепродажи и переуступки, – подчеркнула замначальника отдела ипотечного кредитования Свердловского филиала «Россельхозбанка» Екатерина Швецова. – С начала этого года стали задавать много вопросов по теме коммерческой недвижимости и по загородной недвижимости. Причём зачастую, даже если у клиента есть необходимые средства для покупки недвижимости, он всё равно пользуется ипотекой. Льготная ипотека вовсе воспринимается как «дешевые деньги». Ещё мы заметили такую тенденцию: большинство покупателей не планируют жить на одном и том же месте всю жизнь. Многие собираются в течение пяти лет полностью сменить локацию. Об этом говорят даже те, у кого есть ипотека».

«Льготная ипотека не формировала цены напрямую, но она подстегнула активность покупателей, позволила застройщикам удержать показатели продаж, – считает директор компании «Репин и Партнёры» Павел Репин. – Но я уже с IV квартала прошлого года не наблюдаю застройщиков, которые могли бы спрогнозировать ситуацию по доходности. Сегодня я вижу такие варианты: люди приобретали квартиру для себя, а теперь, увидев рост цен, продают, не отдавая себе отчёта, насколько привлекателен их объект. Условно говоря, мы в ноябре купили жильё за 4,6 млн, а в конце декабря выставили его за 5,4 млн рублей. Такая спекулятивная доходность ещё осталась, но её становится всё меньше. Я бы предостерёг читателей «АиФ-Урал» от коллег, которые, ссылаясь на опыт двух прошлых лет, говорят: «Вложитесь со мной, и, если не пойдёт, я верну вам сто тысяч». Но надо понимать, что комиссия риелтора зачастую больше ста тысяч. Проектов с гарантированной высокой доходностью сейчас достаточно мало».

Тем не менее Павел Репин уверен, что инвестиции в квадратные метры имеют большую перспективу: «Ни в коем случае не агитирую обращаться к этому инструменту всех подряд, но в целом недвижимость – это гораздо более гибкий и управляемый вариант, чем фондовый рынок. Владелец квартиры увидел покупателя, позвонил, скинул 100 тысяч, и сделка состоялась».

Дети – наше всё

«Люди начали активно покупать жильё с марта 2020 года – не для того, чтобы в дальнейшем получить доход, а чтобы сберечь свои деньги или улучшить условия проживания, – говорит руководитель направления по продажам офиса РОО «Екатеринбургский» Банка «ДОМ.РФ» Анна Дыскина. – Но когда начался бешеный рост цен, клиенты задумались – можно ли на этом заработать. Около 10% брали ипотеку повторно, покупали по две-три квартиры. Сегодня действует такой инструмент поддержки, как «Семейная ипотека». Семьи, в которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился первый ребёнок или последующие дети, могут взять кредит по ставке от 4,6%. Максимальная сумма для регионов – 6 млн рублей, на эти средства можно приобрести неплохую квартиру в Екатеринбурге, а для погашения кредита использовать маткапитал. Вторая тенденция – стремление людей приобрести загородное жильё. В это направление активно включается молодёжь, есть клиенты в возрасте 23 лет, чего раньше не было. Загородные коттеджи также растут в цене, со временем их можно выгодно перепродать. Ещё одна тенденция – покупка парковочных мест. В прошлом году сразу несколько наших клиентов приобрели по пять-шесть паркингов».

Действительно, застройщики обычно жалуются на отсутствие спроса со стороны покупателей на парковки. Однако, согласно сервису «Авито», в Екатеринбурге интерес к ним в 2021 году увеличился на 23%. Чаще всего машино-места покупают жители центра и новых районов – для себя или для последующей сдачи в аренду.

Девелоперы и представители рынка ипотеки также отмечают, что значительная часть клиентов рассматривают приобретение жилья как инвестицию в собственное будущее или будущее своих близких. «Многие воспринимают жильё не как средство обеспечить будущее своих детей, – констатирует Екатерина Шевцова. – Этот сценарий предполагает нечто большее, чем просто зарабатывание денег». «Часто люди, работающие за пределами региона, покупают в Екатеринбурге квартиру, чтобы через три-пять лет приехать и жить в ней», – подчёркивает Марина Красноярова. Кроме того, есть немало случаев, когда люди из северных регионов УрФО приобретают сразу много квартир, скупая жильё целыми этажами.

По мнению экспертов, в обозримом будущем большую перспективу будет иметь такой вид недвижимости, как доходные дома. Подобные проекты уже успешно реализуются в Москве. В регионах, в том числе в Екатеринбурге, спросом они пока не пользуются, однако это вопрос времени.
«Несмотря на то, что рынок лихорадит, в ближайшие два года ситуация будет развиваться стабильно, – уверен Владимир Щеколдин. – С моей точки зрения, жильё нужно приобретать здесь и сейчас. Раньше делали так: покупали какую-то квартиру, компромиссную для себя, не объект мечты, и постепенно, от года к году шли к тому, что действительно хотят. Сейчас же мы видим, что спрос остаётся высоким, цены растут – и не только из-за спроса, но теперь и из-за стоимости строительства. При этом есть достаточное количество финансовых инструментов, семейная ипотека, субсидированная ипотека, где ставки остаются выгодными. Потому, если в настоящее время не хватает всей необходимой суммы на действительно достойный объект, проще взять ипотеку, купить двухкомнатную квартиру в новом доме и жить в нормальных условиях уже сегодня, чем ютиться в тесной комнатушке ближайшие десять лет, откладывая покупку на потом».

Людям нужен «бетон»

Экономист, финансовый аналитик Виталий Калугин:

– С моей точки зрения, инвестиции в недвижимость – одно из самых неудачных вложений капитала. Это деньги, похороненные в бетоне. У девелоперов и застройщиков сегодня огромные прибыли, цены на квартиры увеличились за год на 30%, но это чисто спекулятивный рост. Даже с учётом того, что они платят за эскроу-счета и испытывают дефицит кадров. Однако для покупателей отбить инвестиции в жильё, особенно при отсутствии финансовой грамотности, будет крайне проблематично. Такие вложения генерируют отрицательный денежный поток («коммуналка», налоги, амортизация). Например, 150-метровая трёшка в аренду стоит до 50 тысяч рублей. При этом она съедает от своей рыночной стоимости 1% в год за счёт ЖКУ, ещё 1% – за счёт амортизации. Средняя площадь квартир снизилась с 58 до 48 «квадратов», они постепенно превращаются в «скворечники». Человек обитает на 15 метрах, но давайте будем откровенны: это не жильё, а конура.

И если цена вашей квартиры за несколько месяцев увеличилась на два миллиона рублей, то это виртуальное повышение, потому что когда все кинутся продавать, то рынок встанет из-за отсутствия покупателей. С учётом огромных объёмов сдаваемого жилья уже в ближайшее время может произойти затоваривание, когда новые квартиры покупать будет некому. На фондовом рынке недавно был обвал, но люди, в принципе, могли «вытащить» свои активы минус 5–6%. Когда встаёт рынок жилья, даже скидка в 20% не приводит к сделке. Да, у вас есть дорогостоящий актив, но кушать вам нечего…

Много лет назад, когда я только приехал в Екатеринбург, у меня было большое желание взять ипотеку и приобрести квартиру на улице Мичурина. Если бы я это сделал, то выплачивал бы кредит до сих пор. Однако за это время в столице Урала была реализована масса проектов – гораздо более качественных и привлекательных для покупателя. Людям в России свойственно вкладываться в то, что они могут посмотреть, пощупать руками, им психологически нужен «бетон», но всё это – от отсутствия финансовой грамотности.

Ставка на повышение. Что ждёт рынок жилья и ипотеки в Свердловской области? Подробнее