Президент РФ продлил госпрограмму жилищного кредитования до 1 июля 2024 года, однако её условия изменились. Одновременно ряд банков постепенно начали поднимать ставки по коммерческой ипотеке. Останутся ли льготные кредиты в зоне доступа? Что станет драйвером развития рынка в 2023 году? Грозит ли России «ипотечный пузырь»? Эти и другие вопросы стали темой круглого стола в «АиФ-Урал».
В новых условиях
«В течение года мы наблюдали разнонаправленные тенденции на рынке. Но в декабре спрос на ипотеку практически вернулся к пиковым показателям, которые мы фиксировали в начале весны, – отмечает управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области Алина Буслова. – Растёт популярность новостроек – прежде всего, за счёт госпрограмм. Ипотеку с господдержкой после обсуждений продлили до середины 2024 года. Теперь базовая ставка по программе – 8% годовых, при этом за счёт использования цифровых сервисов можно получить скидку, лимит кредита для регионов – 6 млн рублей, первоначальный взнос – от 15%. Воспользоваться программой сейчас могут семьи, где есть двое детей до 18 лет. Это серьёзно увеличит круг потенциальных заëмщиков».
«Прошлый год был успешным для жилищного кредитования, выдачи кредитов выросли у нас на 87%, – рассказала управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиРА Анна Севостьянова. – Был повышенный спрос на госпрограммы, особенно в декабре. Доля господдержки по всем кредитам увеличилась с 6% до 41%. Рост ставки, конечно, может повлиять на этот процесс, однако к концу года ситуация, скорее всего, стабилизируется. Спрос переключится на семейную ипотеку. Мы заметили этот тренд уже в январе: если в целом по 2022 году доля льготной ипотеки достигала 60%, то после удорожания программы клиенты предпочитали оформлять семейную ипотеку – объём таких кредитов в январе составил 65%».
«Повышение ставки на 1% мало повлияет на желание людей участвовать в госпрограмме, – уверен руководитель ипотечного центра банка «Открытие» в Свердловской области Илья Коробицын. – Это не критичная величина, поэтому объёмы выдачи кредитов сохранятся. Например, по семейной ипотеке на новых условиях у нас количество заявок увеличилось на 20%, это направление будет развиваться и в дальнейшем».
Эксперты также полагают, что если спрос на ипотеку снизится, то вряд ли это будет иметь долгосрочный характер. «В декабре и январе продаж было очень много, – констатирует коммерческий директор TEN девелопмент Владимир Щеколдин. – Люди приходят, звонят, интересуются, покупают. Негативного сценария мы не наблюдаем. Рост ставок по ипотеке и рост цен на жильё влияет на покупателя, но в пределах двух-трёх месяцев люди привыкают и начинают понимать, что новые условия в порядке вещей. Разговоров о кризисе много, но цифры говорят об обратном».
На данный момент банки с застройщиками пересматривают программы совместного субсидирования. Предполагается, что ставки будут ниже, чем те, что установлены госпрограммой.
«Разовые» сделки
А вот IT-ипотека, в отличие от других видов господдержки, какого-то ощутимого роста в прошлом году не показала. Представители кредитных организаций называют такие сделки «разовыми» (одна в три месяца). Возможно, поэтому в январе власти внесли в программу изменения: например, снизили потенциальным клиентам порог заработной платы, стали засчитывать доход от работы по совместительству.
Есть и сложности другого характера. «Объëм оценочных услуг в ипотечном секторе сократился, а в какой-то момент времени был практически приостановлен. Однако наряду с этим другие виды услуг трансформировались и приобрели новый смысл, – рассказала начальник отдела оценки Уральской ТПП Полина Андреева. – Стоит отметить, что для оценочных компаний в ипотечном сегменте услуг существуют дополнительные сложности – это барьер в виде аккредитации. Сегодня в Свердловской области работают четыре организации (две из них федеральные), на которых сосредоточен весь объëм рынка оценки квартир. Безусловно, аккредитация необходима для проверки качества услуг, квалификации специалистов, но процедура должна быть открытая и рабочая».
Между тем после праздников ряд банков подняли ставки по коммерческой ипотеке, сейчас это в среднем 12%. Но за счёт специальных акций и предложений ставку можно снизить на 0,5–1%. Кроме того, появились новые виды продуктов, например, траншевая ипотека, когда банк выдаёт кредит не сразу, а частями (траншами). Первая сумма перечисляется продавцу (застройщику) после заключения договора долевого участия и кредитного договора, а остальное – когда дом будет сдан в эксплуатацию. Однако эта программа рассчитана на узкий сегмент клиентов.
«Более перспективной выглядит программа с залоговой ипотекой, когда кредит берётся для покупки недвижимости, находящейся в залоге у другого банка, – считает Анна Севостьянова. – На рынке отмечается рост числа квартир с обременением. Учитывая данный тренд, такие предложения будут пользоваться спросом».
Жизнь в «скворечнике»
«Человек – существо оптимистичное, при любых негативных сценариях в экономике он думает: как-нибудь выкрутимся, – отмечает финансовый аналитик Виталий Калугин. – Именно поэтому люди подписываются на ипотеку, средний срок выплаты которой превысил в России два десятилетия! Но надо помнить, что экономическая парадигма у нас в стране за последнюю четверть века изменилась полностью. Ипотечник даже не представляет, какие обязательства он на себя берёт. Даже если забыть о тройной переплате, у него любой день может стать «чёрным»: болезнь, потеря работы – всё что угодно. Кроме того, квартиры постоянно уменьшаются в размерах! У нас сформировался целый класс россиян, которые живут в «скворечниках». Через 20 лет их квартиры будут иметь весьма сомнительную ценность. При медианной зарплате в 36–37 тысяч рублей люди весь доход тратят на погашение кредита, на еду и чуть-чуть на одежду. Если бы Гарриет Бичер-Стоу создавала «Хижину дяди Тома» сегодня, она писала бы об ипотечном кредите!»
«Общая площадь строящегося жилья растёт, квартир стало больше, но площадь их в последнее время на самом деле стала меньше, – согласен Владимир Щеколдин. – Всё это вопрос ликвидности. Ведь если недвижимость не продаётся, то застройщик неизбежно несёт расходы: обслуживание, коммунальные платежи и так далее».
Впрочем, по словам Алины Бусловой, большая часть клиентов, как правило, выплачивают кредит досрочно, за 7–8 лет, хотя за счёт подорожания квадратного метра средний срок выплаты действительно несколько увеличился.
Драйвер рынка
И у банков, и у девелоперов в 2023 году амбициозные планы, однако какие-то конкретные прогнозы на будущее представители рынка давать опасаются. «В своё время никто не мог предугадать, что нагрянет коронавирус, а через пару лет начнётся СВО, – подчёркивает Владимир Щеколдин. – Что может случиться завтра – никто не знает, все живут здесь и сейчас».
Человек – существо оптимистичное, при любых негативных сценариях в экономике он думает: как-нибудь выкрутимся!
По словам Алины Бусловой, рынок ипотеки будет зависеть от состояния экономики в России в целом и от политики ЦБ РФ в частности. «Планировать сложно, но мы рассчитываем, что ключевая ставка в этом году повышаться не будет, а спрос на ипотеку будет расти», – отмечает Илья Коробицын.
Показательно, что в Свердловской области растёт спрос на ряд смежных услуг. «Большой интерес вызывает оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, – говорит Полина Андреева. – Мы рекомендуем использовать все возможности, предусмотренные законодательством. Уральская ТПП готова проконсультировать, как правильно составить обращение, связанное с определением кадастровой стоимости.
И, наконец, о том, что касается более далёкой перспективы. «Предложений на рынке жилья много, но спрос на него по объективным причинам будет снижаться, – уверен Виталий Калугин. – Демографическая яма приведёт к тому, что число мужчин и женщин фертильного (детородного) возраста в ближайшие 5–7 лет резко упадёт».
По мнению аналитика, этот процесс начнётся уже в текущем году и скажется на семейной ипотеке: если в 2023-м её объём снизится на 40%, это будет не худший результат.
Впрочем, представители банковской сферы смотрят на вещи более позитивно.
«Обеспеченность людей квадратными метрами в России растёт, но пока не достигла целевых показателей, – пояснила Анна Севостьянова. – Потребность в жилье остаётся высокой, поэтому говорить об «ипотечном пузыре» пока рано. В обозримом будущем ставки будут доступны. Банки продолжат развивать цифровые услуги, а льготная ипотека останется основным драйвером рынка».
Кстати
По данным Уральского ГУ Банка России, жители Свердловской области в декабре 2022 года оформили ипотеку на общую сумму 22,2 млрд рублей. Это стало историческим максимумом за весь период наблюдения.