Осторожный оптимизм. Грозит ли рынку жилья на Урале кредитный пузырь?

В августе этого года в одном из отчётов ЦБ РФ заявил об избыточном предложении на рынке жилья в России, и Урал в этом смысле не исключение. Можем ли мы говорить о затоваривании рынка недвижимости? Кто сегодня приобретает новое жильё? Какую долю занимают покупатели, для которых приобретение квартиры – инвестиции? Продлят ли власти льготную ипотеку после 1 июля 2024 года? Эти и другие вопросы стали темой круглого стола в редакции «АиФ-Урал».

   

   

Реальный сектор

В Свердловской области на данный момент строится 4 млн кв. метров жилья – на 13% больше, чем в прошлом году. Ожидается, что в 2023 году в регионе будет введено в строй свыше 3 млн «квадратов». При этом в Екатеринбурге в конце июля был зафиксирован исторический максимум: число непроданных новых квартир достигло отметки в 51 тысячу (данные УПН) – на 70% выше, чем летом 2022 года.

Немало волнений среди потребителей и игроков рынка вызвало резкое увеличение ключевой ставки. В середине августа ЦБ РФ поднял её до 12%, в сентябре – до 13%, а в октябре – до 15%. При этом в ноябре эксперты прогнозируют ещё одно повышение.

«Ключевая ставка поднялась, стоимость кредитов, включая коммерческую ипотеку, также выросла, – рассказала управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова. – Ставки по льготной ипотеке остались неизменными, но на вторичном рынке они поднялись до 15–17%. Впрочем, большинство наших клиентов финансово грамотные, они в курсе, что смогут в будущем рефинансировать данный кредит. Всё это мы уже проходили в 2020 году: тогда рефинансирование в общем объёме продаж составляло 20–25%. Но такого рекордного объёма выдачи, какой был в августе и в сентябре в нынешнем году, полагаю, уже не будет».

Алина Буслова напомнила, что программа льготной ипотеки была продлена до 1 июля 2024 года. Пролонгируют ли её в дальнейшем и на каких условиях – вопрос открытый. Но, по словам эксперта, строительство – это реальный сектор экономики, «обнулить» который просто так нельзя, на нём завязано много других отраслей. Власти заинтересованы в поддержке застройщиков, чтобы жильё для россиян оставалось доступным. Отсюда – новые программы развития ипотеки (Дальневосточная, Арктическая и так далее).

Впрочем, на данный момент о снижении продаж речи нет.

«Уменьшения спроса на жильё мы не наблюдаем, – отметила руководитель отдела маркетинга девелопера «Эфес» Оксана Пестерева. – Примерно 37% наших клиентов покупают недвижимость ради улучшения жилищных условий, 34% приобретают жильё для кого-то (дети, родители), а 18% – это инвестиции. В целом картина не меняется, за исключением ипотеки. Таких сделок у нас сейчас порядка 80%. И тенденцию роста этого показателя мы стабильно наблюдаем в последние годы. Что будет с ценами? Из опыта – снижение цены может произойти по объектам, которые вышли на завершающую стадию строительства. Но на всё остальное цены, как правило, замораживаются до более благоприятного времени. Будет ли продлена льготная ипотека – на данный момент сказать сложно, но, однозначно, решение о продлении интересно всем участникам рынка – и застройщикам, и покупателям».    

   

«Люди продолжают покупать квадратные метры для улучшения качества жизни, портрет клиента тоже не поменялся, – подтвердила руководитель группы партнёрских продаж филиала ООО «Брусника» в Екатеринбурге Илона Соболева. – Статистика Уральской палаты недвижимости за десять месяцев свидетельствует о росте количества ДДУ (договор долевого участия) – на 87% к аналогичному периоду прошлого года, на 50% – к 2021 году. В октябре на рынке новостроек было зарегистрировано около 3,8 тысячи сделок. Это меньше, чем в августе и сентябре, но по­смотрим, какой будет ситуация в ноябре и декабре. Какие-то изменения, безусловно, будут. Рынки первичного и вторичного жилья взаимосвязаны: чтобы что-то купить, нужно что-то продать. Конкретно у нас большого количества непроданных квартир к моменту сдачи дома не наблюдается».

Шоковая терапия

«Все объекты, которые были у нас в продаже, реализованы на 80%, мы набираем новый пул договоров, – подчеркнула директор «Бюро ипотечных технологий» в ГК «Северная казна» Елена Мяло. – У людей есть накопления, они пытаются их сберечь, а доверие к застройщикам сохраняется. Мы полагаем, что до середины декабря у нас ещё будет поток сделок по ранее одобренным кредитам. Поступают предложения для увеличения первоначального взноса до 25% от стоимости квартиры, но вряд ли это будет использоваться в регионах, где строительство жилья идёт не слишком активно».
Елена Мяло уверена: в любом случае льготная ипотека – единственный доступный на сегодняшний день инструмент, позволяющий людям приобретать не комнаты в коммуналках, а отдельное благоустроенное жильё.

«Рынок жилья периодически переживает шоковую терапию, – считает председатель комитета УТПП по строительству и недвижимости Татьяна Деменок. – Ключевая ставка резко поднималась и раньше, а потом так же резко падала. На сегодняшний день люди стараются сохранить свои сбережения, а недвижимость была и остаётся одним из самых надёжных объектов сохранения средств».

Что касается тысяч нереализованных объектов в Екатеринбурге, то, по мнению Татьяны Деменок, речь может идти о небольших квартирах или студиях в домах, где застройщик принял неправильные проектировочные решения: «Нельзя смешивать в одном МКД разные классы квартир, жильё разной «нарезки». В конце концов любой товар найдёт своего потребителя, но уже по другой стоимости. Важную роль здесь играют отделы продаж. Они должны знать своего клиента, понимать, чего он хочет и по какой цене».
Есть также мнение, что сегодня застройщикам нет необходимости продавать много квартир. Компании сами регулируют рынок – либо снижением, либо повышением цен, другого механизма у них нет.

«Сейчас застройщики стараются инвестировать в недвижимость, речь идёт в первую очередь о земле, – пояснил исполнительный директор Ассоциации Палникс групп Вадим Шамшурин. – Например, мы закончили проект на Компрессорном (никто не думал, что там можно по­строить жильё уровня «комфорт»). Осталось около десятка квартир, но мы их не продаём, потому что встанет вопрос: куда направить эти деньги? Если застройщик активизирует продажи, значит, он нашёл участок, куда можно вложить средства. Стоимость гектара под застройку в Екатеринбурге составляет от 180 млн до 400 млн рублей за гектар. В соответствии с градостроительными нормами на нём можно возвести 25–30 тысяч квадратных метров жилья. Такие инвестиции привлекательны и для внешнего застройщика. Если у девелопера много непроданных квартир, это означает, что у него нет объекта для вложения. «Живые» деньги нужны только для покупки земли. Он купил участок, а дальше идёт проектное финансировании, своих денег он уже практически не вкладывает».

Особое мнение

Одной из проблемных точек называют большой разрыв в ценообразовании между первичным и вторичным рынком жилья. При этом первичка достаточно быстро становится вторичкой – со всеми вытекающими последствиями.

Между тем ряд специалистов не разделяют оптимизма участников рынка, заявляя, что в жилищной отрасли возник кредитный пузырь, который вскоре может лопнуть: заёмщики не смогут вернуть деньги банкам или компенсировать их расходы своим имуществом, и однажды рынок рухнет.

«Риски банковского кризиса очень высоки, жители России страшно закредитованы, – уверен экономист Виталий Калугин. – Они взяли чужие деньги на время, а отдают свои и навсегда! Когда застройщики продают недвижимость, они фиксируют свой финансовый результат, прибыль может составить 25–30%. В отрасли вертятся триллионы рублей, но все риски ложатся на банки».

По словам Виталия Калугина, сегодня на погашение кредитов многие клиенты тратят больше половины своего дохода, около 35% – на еду, на остальное им уже не остаётся. Есть, конечно, «серые» доходы, но они не настолько высоки. Риски усугубляет то, что банки выдают потребительские кредиты на первоначальный взнос по ипотеке. В этом случае человек «вешает» на себя сразу два кредита.

«Согласно недавнему опросу, 21% заёмщиков хоть раз пропускали платёж, – констатирует Виталий Калугин. – Рост стоимости недвижимости в Екатеринбурге за последние три года составил 55%, а рост доходов – 20–22%. При этом срок возврата ипотечного кредита за это время вырос с 18 до 24 лет. Но могут ли люди в 2023 году планировать свою жизнь на 24 года вперёд?»

Запас прочности

Впрочем, сами участники рынка смотрят в будущее с оптимизмом, хотя и осторожным.

«В 2023 году большинство заёмщиков приобретали недвижимость для личного пользования, – отметила управляющий директор по розничному бизнесу Макрорегиона Урало-Сибирский Банка Уралсиб Наталья Брусницына. – На данный момент спрос сохраняется на уровне лета. Клиенты предпочитают квартиры в новостройках, поскольку в этом сегменте продолжают действовать льготные ставки. Но повышение ключевой ставки внесёт свои коррективы. Возможно снижение количества ипотечных сделок на рынке вторичного жилья. Объём кредитования по стандартным ипотечным программам может существенно снизиться. Ипотека станет менее доступной для заёмщиков с большой долговой нагрузкой, невысоким доходом и/или отсутствием средств на первоначальный взнос».

Как отметила Наталья Брусницына, ставки на вторичном рынке выросли к уровню начала года, но в будущем (при их уменьшении) можно будет снизить долговую нагрузку, рефинансировав кредит. В нынешних реалиях доля льготной ипотеки будет расти и может добавить еще 10–20% от всего объëма выдач. Всё будет зависеть от цен на первичном рынке. Банк Уралсиб предлагает комбинированные программы, которые сочетают в себе льготную ставку и кредитование на рыночных условиях. Благодаря этой программе заëмщики могут получить кредит на желаемую сумму. При этом клиент может досрочно погасить часть кредита, оставив только задолженность, по которой начисляются льготные проценты.

«Даже если спрос на жильё к концу года немного упадёт, никаких особых проблем я не вижу, – сказала Татьяна Деменок. – Банки перевыполнят свои годовые планы по ипотеке, повышение ставок вряд ли напугает потребителей. Они вкладываются в реальный сектор экономики, приобретая квартиры для себя и своих детей. Одновременно повышается число инвестиционных квартир. Сохранение капитала за рубежом – это неверный тренд, деньги нужно вкладывать в своей стране».

Что касается «кредитного пузыря», то, по словам экспертов, в обозримом будущем он маловероятен. «Центробанк регулирует негативные факторы, ставит ограничения по закредитованным клиентам, повышает первоначальный взнос», – говорит Алина Буслова.
Илона Соболева считает, что поддержка государства сохранится и после 1 июля 2024 года, но может приобрести иные формы, более адресный характер: «В любом случае ты либо платишь аренду и живёшь в чужой квартире, либо платишь за ипотеку (сравнимую с суммой аренды) и в конце концов получаешь собственное жильё. Через двадцать лет ипотеки у вас в собственности остаётся квартира, которую вы можете продать или передать своим детям. А через двадцать лет аренды у вас не останется ничего! Кроме того, если государство начнёт должным образом регулировать рынок съёмного жилья, его стоимость резко возрастёт».

Эксперты также подчёркивают, что в Екатеринбурге сохраняется благоприятный климат для строительного бизнеса. Не случайно в столицу Урала ежегодно заходят новые застройщики – не только из Москвы и Казани, но и из других регионов. Запас проч­ности у рынка достаточно большой, и, в отличие от тенденций прошлых лет, сегодня город развивается планомерно и равномерно.

«Золотые» фасады? Плюсы и минусы жизни в загородном доме на Среднем Урале Подробнее