В 2022 году в Свердловской области было введено в эксплуатацию почти три миллиона квадратных метров жилья. При этом около половины всех объёмов пришлось на индивидуальное жилищное строительство. В чём причина интереса уральцев к загородным домам? Готовы ли банки кредитовать возведение таких объектов? Что мешает развитию рынка? Эти и другие вопросы стали темой круглого стола в «АиФ-Урал». Подробности читайте на ural.aif.ru.
Спасибо пандемии?
«Всплеск интереса к ИЖС в последние годы, несомненно, был связан с ковидом и с изменениями на рынке труда, – считает управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Михаил Прилепов. – Люди начали массово переходить на удалённый режим работы, им уже не обязательно ежедневно появляться в офисе. В загородные посёлки приезжают школьные автобусы, отвозят детей на учёбу, и это снимает ряд социальных вопросов».
По мнению экспертов, коммунальные расходы на содержание дома часто сравнимы с квартирами в МКД, хотя здесь, как правило, всё очень индивидуально.
Дополнительные риски
Впрочем, вместе со спросом растут и цены. Если ещё недавно средняя «коробка» стоила в пределах трёх-четырёх миллионов, то сейчас она обходится в 6 млн рублей, а весь дом – в полтора-два раза дороже. Поэтому во многих случаях граждане прибегают к ипотеке. Тем более что в сфере кредитования объектов ИЖС сегодня действуют практически те же госпрограммы, что и на рынке квартир.
Например, УБРиР выдаёт льготную ипотеку на покупку дома или таунхауса по ставкам от 4,6% до 7,5% годовых. Первоначальный взнос – от 20%. Но, как правило, речь идёт о готовом жилье, с кредитованием строящихся объектов пока всё не так однозначно.
«Дело в том, что львиную долю таких домов люди возводят хозяйственным способом, то есть самостоятельно, без привлечения аккредитованных банком строительных компаний, – отмечает Михаил Прилепов. – Можно обратиться к подрядчикам, но зачастую это «серые» бригады, зарплаты в конвертах. Такой бизнес стремится максимально «оптимизировать» расходы и налоги. Пока рынок ИЖС не станет полностью прозрачным, банки будут опасаться кредитовать строящееся жильё. Для банков это дополнительные риски и ресурсы…»
Тренды меняются
Между тем вкусы, предпочтения, возраст покупателей загородного жилья меняются, и, соответственно, меняется формат ИЖС. В первую очередь уменьшается площадь домов, уходит в прошлое ненужная роскошь.
«Дома от 350 «квадратов» – это уже неликвид, они устарели идеологически и морально, – говорит Александр Шестаков. – Молодёжь, которая сегодня выходит на рынок, диктует свои условия. «Загородкой» интересуются люди в возрасте 25–27 лет, им важно, чтобы всё было технологично, практично и функционально».
«Огромные коттеджи с «золотыми» фасадами не пользуются и уже не будут пользоваться спросом, – соглашается Михаил Прилепов. – Банку тоже не нужен объект, который ему никогда не продать, поэтому у нас существует ограничение в 300 «квадратов». Сегодня средний дом – это 100–120 квадратных метров, и этого вполне достаточно».
Самое слабое звено в сегменте ИЖС – социальная и коммунальная инфраструктура. Более того, для многих семей при покупке дома единственным стоп-фактором является наличие детей школьного и дошкольного возраста.
Поводы для оптимизма
Развитию «загородки» мешают и другие факторы. «В идеале в договоре должно быть прописано всё: инфраструктура, места общего пользования, вывоз мусора, наличие пожарного водоёма и так далее, – полагает Вадим Шамшурин. – На практике ничего этого нет, и, когда мы к этому придём, стоимость объектов будет гораздо выше. Есть и другие вопросы. Раньше приходил застройщик, получал разрешение на ИЖС, осваивал территорию, а власти, заинтересованные в инвестициях и налогах, присоединяли её к населённому пункту. Это называлось по фрагментам изменять Генплан. Теперь это стало проблематичным…»
«Недавно я был на конференции в Москве, там все крупные компании идут в сегмент ИЖС, – отмечает Михаил Прилепов. – В столице России что-то возводить уже просто негде, поэтому застройка Московской области происходит очень активно. Эта тенденция постепенно будет распространяться и на регионы. Думаю, что спрос на ИЖС продолжит расти на 15% в год. Стоимость таких объектов также будет расти, поэтому, если есть желание и возможность, покупать нужно сейчас. Что касается мер поддержки, то, с моей точки зрения, государству нужно больше работать с подрядчиками. Необходимо, чтобы компаниям было комфортно и выгодно возводить загородное жильё. Когда рынок станет абсолютно прозрачным, тогда и банкам кредитовать строительство будет значительно проще. Уверен, что мы к этому придём, причём значительно быстрее, чем в случае с МКД».