В Екатеринбурге в рамках Юридической недели на Урале состоялась дискуссия «Партнёрство как драйвер развития строительного бизнеса» (организатор – коллегия адвокатов «Регионсервис»). Эксперты рынка обсудили основные тренды и проблемы стойкомплекса Свердловской области, а также представили планы по возведению в уральской столице 2 млн кв.м жилья.
Что удержит рынок
Строительный комплекс является одним из главных локомотивов экономики, обеспечивающим заказами и рабочими местами несколько смежных отраслей. На один рубль, вложенный в строительство, приходится 5–7 рублей инвестиций в смежные сферы. В Свердловской области объем инвестиций в основной капитал строительной отрасли в 2023 году на 18,7% превысил уровень 2022 года и составил 5,2 млрд рублей. Позитивная динамика сохранилась и в текущем году: прирост составил 12,1%.
Но есть и ряд факторов, сдерживающих активность девелоперов. Среди основных представители отрасли называют высокие затраты и уровень налогов, рассказал заместитель губернатора Свердловской области Дмитрий Ионин. Он напомнил, что национальный проект «Инфраструктура для жизни» (ожидается, что он заработает с 2025 года после прохождения всех согласований) позволит объединить действующие смежные госпрограммы для синхронизации ввода жилья и объектов инфраструктуры, а также оптимизировать затраты застройщиков, чтобы удержать темпы строительства после ожидаемого сворачивания льготной ипотеки.
«Для развития строительной отрасли и поддержания баланса интересов всех участников рынка необходимо выстроить всесторонний диалог между государством, обществом и инвесторами. В настоящее время сформирована целая система мер государственной поддержки для привлечения частных инвестиций в создание инфраструктурных объектов. В нашем регионе они также успешно применяются, что позволяет нам опираться на положительную практику и обсуждать проблемные вопросы, возникающие в ходе реализации проектов, для дальнейшего развития партнёрства между государством и строительным бизнесом», – отметил Дмитрий Ионин.
В одиночку не устоять
В ходе дискуссии обсуждался один из заметных трендов отрасли – формат партнёрского девелопмента. В уральской столице эту стратегию применяет «Общество Малышева 73». Холдинг реализует несколько крупных проектов, где является мастер-девелопером, привлекая для развития больших локаций застройщиков-партнёров. Как рассказал директор по развитию Михаил Губин, в планах холдинга совместно с партнёрами ввести более 2 млн кв. м жилья.
«Партнёры распределяют финансовые риски и страхуют друг друга своими ресурсами. Объединение усилий позволяет эффективно использовать опыт всех участников для создания качественного продукта, а сотрудничество ускоряет процессы и улучшает результат. Также благодаря синергетическому эффекту проект реализуется быстрее: над ним работает несколько команд. Нас иногда спрашивают, как мы страхуем свои риски в отношениях с партнёром-застройщиком, используем ли залоги, банковские гарантии. Конечно, подстраховаться, где-то обеспечить свои обязательства – хорошо, но дополнительная финансовая нагрузка усложняет работу. У нас есть соглашение с партнёром, и мы доверяем друг другу», – пояснил Михаил Губин.
Он отметил, что многие решения, найденные в период проработки концепций и документов, фактически создавались с нуля, поскольку шаблонов не было. Это касается как партнёрских отношений с застройщиками, так и взаимодействия с финансовыми институтами.
Кризис как точка роста
Так, ранее свердловский застройщик заключил ряд соглашений со Сбером в рамках реализации проекта комплексного освоения территории в Екатеринбурге («Кварталы на Титова» по модели мастер-девелопмента реализует «Гринвич Недвижимость» и шесть компаний-застройщиков). Взаимодействие с банком и подготовка первого соглашения началась более двух лет назад, когда рынок находился в других условиях. Заместитель управляющего свердловского отделения банка Сергей Лачугин поделился информацией о подходе кредитной организации к сложным партнёрским проектам.
«Когда начиналось это взаимодействие, было не вполне ясно, насколько востребованной окажется эта работа в будущем. Ставки на рынке тогда были ниже, действовала льготная ипотека. Сегодня же большинство участников рынка говорит о том, что существуют проблемы, которые могут замедлить развитие проектов. Например, существует земельный участок, но неясно, будет ли он продаваться, поскольку затраты стали выше, а риски – больше.
На сегодняшний день мы наблюдаем и поддерживаем проект, где большой участок осваивается сразу семью партнёрами, что очень удобно и для них, и для банка. У нас есть единый мастер-план, мы видим весь проект в целом и стараемся структурировать сделки таким образом, чтобы сделать их проще. Нам многое известно об этом проекте, поэтому рассмотрение новых застройщиков происходит быстрее и требует меньше вложений собственных средств. Таким образом, сегодня мы видим большие перспективы в этой области и считаем данную модель реализации крупных проектов весьма успешной», – подчекнул Сергей Лачугин.
Эксперты озвучили мнение, что число партнёрских проектов в отрасли будет расти вместе с числом успешных рыночных примеров.