Страховка от жадности и глупости. Убьют ли эскроу-счета строительный бизнес

Как изменятся отношения между застройщиком и покупателем жилья, какую роль в новой схеме будут играть банки, вырастут ли цены на квартиры – эти и многие другие вопросы стали темой очередного круглого стола в редакции «АиФ-Урал».

Наши эксперты:

• Валентин Лаппо, депутат Заксобрания Свердловской области;
• Виктория Требушинина, управление финансирования недвижимости Уральского банка ПАО Сбербанк;
• Вадим Шамшурин, советник президента Уральской торгово-промышленной палаты по строительству;
• Виталий Калугин, финансовый аналитик;
• Роман Демидов, заместитель директора департамента Госжилстройнадзора Свердловской области;
• Ирина Медведевских, начальник отдела госконтроля в области долевого строительства;
• Ярослав Семёнов, к.ю.н., доцент УрГЭУ;
• Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале;
• Станислав Оханов, замдиректора по маркетингу ООО АН «АТОМ»;
• Наталья Макарова, коллегия адвокатов «Партнёр Групп».

Что такое эскроу-счёт?

Валентин Лаппо: В 2017 году президент России призвал правительство усовершенствовать механизм долевого строительства. Сегодня по такому принципу возводится порядка 50% жилья. При этом права покупателей не защищены, что приводит к появлению обманутых дольщиков. В связи с этим Владимир Путин рекомендовал изменить форму работы застройщиков. Если раньше это были прямые договора с гражданами, то теперь это будет проектное финансирование с участием банковской системы. Были внесены изменения в федеральные законы, также был сформирован Фонд защиты прав дольщиков, куда каждый застройщик обязан направить 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по договору долевого участия. Организация получает право заниматься долевым строительством при нескольких условиях: опыт работы на рынке – не менее трёх лет, а общая площадь жилой застройки – не менее 5 тысяч кв. м. При этом один договор предполагает одно разрешение на строительство. Застройщик должен иметь на своём счету не менее 10% от сметной стоимости объекта. Он должен раскрывать все данные о себе в единой информационной системе жилищного строительства. Кроме того, между покупателем и застройщиком появляется посредник – банк. Если раньше застройщик мог использовать средства дольщиков по своему усмотрению, то теперь такой возможности у него не будет. И здесь важно такое понятие, как эскроу-счёт.

Виктория Требушинина: Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, на котором банк блокирует денежные средства физического лица, поступившие по договору долевого участия в качестве оплаты. В дальнейшем эти деньги передаются застройщику, но лишь после того, как объект будет полностью построен и сдан в эксплуатацию. Если произошла задержка или иной форс-мажор, деньги возвращаются покупателю. Банк выступает оператором и хранителем средств дольщика. Эскроу-счёт – это не вклад, деньги просто хранятся в кредитной организации. Не нужно путать его со счётом застройщика. Средства на счёте эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на 10 млн рублей. Средства на таких счетах не подлежат арестам и взысканиям.

В. Лаппо: При старой схеме сохраняется много рисков. Сегодня в России около 100 тысяч обманутых дольщиков. В Свердловской области на 1 января 2018 года их было 3 400. Если бы на работу застройщиков не влияла масса внешних экономических факторов, никаких проблем бы не возникало. Упал спрос, повысились цены на стройматериалы, и мы получаем очередной долгострой. Застройщик открывает вторую очередь, за счёт которой достраивает первую, долг наращивается. Постоянное латание дыр ни к чему хорошему не приводит.

Ирина Медведевских: На самом деле большинство обманутых дольщиков – это пайщики ЖСК, а не участники долевого строительства как таковые. Они стали жертвами мошеннических схем. При новой схеме договор долевого участия станет более безопасным. Он будет полезен и для самих застройщиков, которые раньше аккумулировали средства инвесторов и, опережая события, распоряжались ими по своему усмотрению.

Дороже, но надёжнее

Руслан Музафаров: Мы в компании обсуждали новые правила. Решили, что они больше благо, нежели зло. Это нормальная европейская схема: дороже, но надёжнее. Надёжнее для всех участников рынка. У неё есть определённая аналогия с КАСКО. Оно стоит больше, чем ОСАГО, но даёт больше гарантий, и его вам никто не навязывает. Однако повышение будет заметным. Например, квартира стоит 2 млн рублей. Даже если подорожание составит всего 5%, это будет 100 тысяч рублей.

В. Требушинина: Цена квадратного метра растёт ежегодно и без всяких нововведений. Не обязательно повышение ляжет на плечи конечного потребителя, оно может отразиться и на марже застройщиков. Президентом поставлена задача по наращиванию объёмов строительства, власти в этом заинтересованы.

Виталий Калугин: Думаю, что в новой системе неплохо заработают банки. В прошлом году в России было построено 42 млн квадратных метров жилья. Предположим, что половина приходится на долевое строительство. Если средняя стоимость «квадрата» 50 тысяч рублей, то при ставке в 5–6% кредитные организации будут получать 120 млн рублей в день.

И. Медведевских: На самом деле банки просто предоставляют новые услуги: открытие эскроу-счетов и кредиты на возведение жилья. Если раньше эти деньги были для строителей бесплатными, то теперь за них придётся заплатить. Но никто не запрещает застройщику строить за собственный счёт. В Екатеринбурге много девелоперов, у которых такие средства есть.

В. Требушинина: Конечно, никто не заставляет застройщиков идти и получать кредит. Существует альтернативный способ строительства, хоть и не часто встречающийся на практике, – за счёт собственных средств застройщика.

Следует отметить, что при получении кредита и наличии денег на эскроу-счетах банк корректирует для застройщика процентную ставку. Если денег на счетах больше, чем остаток ссудной задолженности, ставка снижается. Таким образом, застройщик может регулировать свою маржинальность. Например, может быть выгоднее продать на этапе строительства по чуть более низкой цене, но при этом заплатить меньше процентных платежей по кредиту. Либо можно платить более высокий процент по кредиту, но в конце строительства продавать по более высокой цене.

В. Лаппо: Остаются и другие формы приобретения жилья. Никто не мешает гражданину взять ипотеку, тем более что предложений на рынке полно. Кто заработает, а кто потеряет при новой системе – сказать сложно.

И. Медведевских: Застройщики, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, смогут некоторое время работать по старым правилам. Вероятнее всего, это будут объекты, готовность по которым составляет 30% и более.

Права и обязанности

И. Медведевских: Новая схема страхует как дольщиков, так и застройщиков. Для граждан сохраняются неустойка, возможность и порядок расторжения договора. Почему-то возникло мнение, что долевые отношения исчезают совсем. Нет, они остаются! Просто банк становится неким гарантом, который будет успокаивать нервную систему потребителей. На мой взгляд, понять, кто при новой системе потеряет или, наоборот, приобретёт, можно будет лишь через год. Но в любом случае будущим покупателям квартир не нужно бояться. У нас есть еженедельный и ежемесячный мониторинг всех объектов, мы отслеживаем графики строительства и, если застройщик отстаёт, начинаем внеплановую проверку, выясняем причины отставания.

В. Требушинина: Обязанность дольщика полностью оговорена договором. У него, как и раньше, есть график внесения средств. Условно, 25-го числа каждого месяца он должен положить деньги на эскроу-счёт. Пополнять его может не только владелец счёта, но и, например, его родственники, а вот снимать с него деньги может только владелец. Банк в конце месяца пересчитывает застройщику процентную ставку, исходя из того, сколько денег на эскроу-счетах. Кстати, средства с эскроу-счетов могут быть изъяты, но по договорённости с застройщиком. Это право гражданина – прийти и забрать их, но для этого должно быть подписано дополнительное соглашение с застройщиком.

Р. Музафаров: Закон позволяет не соглашаться на расторжения, и большинство застройщиков, вероятно, так и сделают.

Станислав Оханов: Думаю, что нам предлагают некое подобие страховки. Потребитель должен понимать, что правила игры изменились. Мы будем получать деньги от банка под определённый процент и, безусловно, сделаем соответствующие перерасчёты. Весь вопрос – как распределить новые расходы между застройщиком и покупателем. Скорее всего, будет найден некий баланс, но определённых сложностей не избежать. Лично у меня нет уверенности, что все застройщики смогут получить проектное финансирование и адекватно перестроить модели своих проектов. Возможно, они возьмут какую-то паузу, и, вопреки указам президента, объёмы строительства начнут снижаться. Это приведёт к сокращению предложения, одновременно начнётся повышение цен. Цель новых правил – решить проблему обманутых дольщиков. Но у многих компаний таких проблем нет и никогда не было! Потому что предприятия, которые работают и хотят работать на рынке долго, очень дорожат своей репутацией.

Возможные «издержки»

Вадим Шамшурин: Нельзя забывать и об инфраструктуре, на ней всё завязано. Дом ты построил, но «Водоканал» будет полтора года подводить к нему коммуникации, без них объект не сдать. Это будет серьёзно тормозить темпы строительства. В центре Екатеринбурга таких проблем фактически не возникает, но попробуйте выйти за границы города, инвестпрограмма «Водоканала» там только-только утверждена до 2025 года.

Роман Демидов: Есть опасения, что, если будет превалировать сокращение сроков возведения жилья, застройщики начнут нарушать технологии строительства. Чтобы снизить себестоимость квадратного метра, будут использоваться более дешёвые, но некачественные материалы. Во всяком случае, у строителей появится такой соблазн.

Р. Музафаров: Полагаю, что при новой схеме ключевой станет скорость возведения жилья. Быстрее построишь – быстрее получишь деньги из банка и меньше заплатишь по кредиту. Застройщики, которые привыкли строить объекты по 3–5 лет, просто не выживут. Сам процесс строительства станет более дисциплинированным, без простоев. В выигрыше будут девелоперы, которые строят из сборного железобетона. Эта технология позволяет возводить объекты в 1,5–2 раза быстрее, чем из монолита.

Спорные вопросы

Ярослав Семёнов: Мне кажется, мы подменяем понятия. Если после 1 июля 2019 года мы откажемся от классической долёвки, то новую систему мы долёвкой даже называть не должны! Это будет накопление денег в банке под предоставленный кредит, а долёвка предполагает, что застройщик в процессе строительства собирает с покупателей деньги и строит объект. Здесь же он получает средства лишь после окончания всех работ.

И. Медведевских: Но это будут деньги всё тех же дольщиков! Банк лишь выполняет функцию их хранения.

Наталья Макарова: Потребителей больше всего беспокоят предполагаемый рост цен, невозможность расторгнуть договор (даже по соглашению сторон) и то, что на эскроу-счетах никак не заработать. Конечно, судебной практики пока нет и говорить об этом рано, но пока единственный плюс, который мы видим, в том, что с помощью эскроу-счетов можно уйти от исполнительного производства. Приставы не смогут забрать эти деньги, и многие захотят этим воспользоваться.

В. Калугин: Цены растут в соответствии с инфляцией. Полагаю, что в этом году она будет выше. Замена бесплатных денег банковскими кредитами дополнительно приведёт к повышению стоимости новых квартир. Но я считаю, что людям необходимо давать возможность выбирать. Вводите эскроу-счета, но оставьте и долёвку! Или пусть банки платят по ним депозитную ставку. Даже если это будет хотя бы 6%, все останутся при своём.

С. Оханов: Согласен, если люди хотят рисковать – пусть рискуют.

Я. Семёнов: Есть опасность, что у большинства мелких организаций возникнут проблемы с получением кредитов. Крупному застройщику, безуловно, дадут средства под хороший процент. А маленькому, пусть и добропорядочному ИП, который строит один дом, кредит под 5% никто не даст, хорошо, если это будет 15%.

В. Требушинина: На самом деле это миф, стоимость кредитных продуктов зависит не от масштабов предприятия, а от рисков и экономики проекта. Мы оцениваем три фактора: заёмщика (его финансовое состояние, например, чтобы у него не было убытков), состоятельность проекта и исходно-разрешительную документацию. Если компания без опыта и с убытками, если отсутствуют минимально необходимые собственные средства, её не прокредитует ни один банк. Поймите, мы выдаём кредиты на принципах проектного финансирования, а вернуть деньги сможем лишь за счёт продажи жилья.

Три дорогих буквы. Как НДС может испортить жизнь и бизнес Подробнее