Зловещее слово «экстремизм» всё чаще звучит в России не в сторону людей, разжигающих политическую или межнациональную рознь, а в отношении лиц, злоупотребляющих нормами закона. В последние несколько лет это явление проникло и на рынок жилья. На XI Уральском форуме по недвижимости потребительский экстремизм назвали одной из самых больших проблем застройщиков.
Чем опасны такие люди? Необходим ли в России новый закон, регулирующий отношения производителя, продавца и покупателя? Что делать уральцам, столкнувшимся с недоработками в новой квартире? Эти и другие вопросы стали темами очередного круглого стола в редакции «АиФ-Урал».
Почему он возможен?
Жанна Быстрицкая, ведущий юрисконсульт АО «Корпорация «Атомстройкомплекс»: Проблема в том, что в законе о долевом строительстве недостаточно прописана мера ответственности застройщика. Некоторые моменты не отрегулированы, поэтому суд апеллирует к Закону «О защите прав потребителей». А там санкции для производителей и продавцов весьма велики. И ввиду того, что Закон «О защите прав потребителей» появился задолго до специального закона о долевом строительстве, он не учитывает аспектов долевого строительства. Мы полагаем, что необходимо чётко регламентировать: какие недостатки не должны препятствовать приёмке квартир и проживанию в них граждан, а какие являются существенными, должен быть регламентирован реально возможный срок устранения недостатков.
Простой пример: покупателю жилья не нравится то, что напольный плинтус не точь-в-точь в цвет ламината. Но согласитесь, это же не повод, чтобы не принимать квартиру вообще! Часто бывает, что такой покупатель приобрёл квартиру не в личное пользование, а как инвестор, для переезда она ему не нужна. Для него эта тяжба – способ заработать. При этом нужно понимать, что потребители и лица, представляющие их в суде, не платят с полученных денежных средств налоги. Закон должен восстанавливать права дольщика, а не давать возможность для обогащения.
Елена Ковелина, региональный директор по правовым вопросам «Группы ЛСР»: Согласна. Казалось бы, покупателю жилья, столкнувшемуся с недоработками, логично было бы попросить застройщика провести ремонт, исправить недостатки. Мы к этому готовы и всегда идём навстречу клиенту. Строительство недвижимости – это всегда человеческий фактор, идеал недостижим, хотя мы к этому стремимся. Но вместо нормального диалога человек идёт на конфликт. Если говорить конкретно о нашей компании, то у нас обращаются в суд примерно 1% дольщиков. То есть абсолютное большинство наших покупателей довольны. Мы строим в основном жильё стандарт- и комфорт-класса, а более 80% наших клиентов – ипотечники. Люди, приобретая новое жильё, часто испытывают дефицит денежных средств. По нашим данным, рост потребительского экстремизма начался с приходом кризиса в экономике. Как только уменьшилась покупательская способность населения, резко возросло количество исков в суд. Причём именно денежных, а не по устранению недостатков. Люди даже не пускают наших специалистов в квартиры делать ремонт, потому что их не интересует устранение недоделок, им просто нужны деньги.
Отмечу также, что эту тему активно эксплуатирует юридическое сообщество и так называемые эксперты. А «экспертом» сегодня может стать любой человек с дипломом о высшем образовании, лицензии для этого не требуется. Причём в суде его слово получает серьёзный вес. У нас в домах по почтовым ящикам распространяют листовки, в которых такие «специалисты» призывают покупателей нового жилья: дайте нам доверенность, и мы пойдём зарабатывать для вас деньги на застройщике. Некоторые предъявляют какие-то невообразимые требования – миллионы рублей из-за ремонта в 100 тысяч и меньше. В случае реальной проблемы мы никогда не отказываемся выплатить человеку истинную стоимость ремонта либо сделать такие работы. Но когда видим, что на наш дом напали такие «стервятники», всегда идём на принцип.
Янина Голубева, директор Екатеринбургского муниципального центра защиты потребителей: В наш центр защиты потребителей экстремисты, как правило, не обращаются, мы не поощряем злоупотребление правом, всегда говорим людям «стоп», когда они начинают претендовать на что-то, что не установлено законом. Но в сфере купли-продажи жилья и долёвки есть проблемы. По этому поводу к нам в 2019 году обратилось около 150 человек. Казалось бы, немного, но это всё ситуации, позволяющие предъявлять максимальные требования. Например, есть история о промерзании стен в квартире, где живёт семья из пяти человек, с маленькими детьми. Проблема устраняется уже примерно полгода!
Есть случаи, когда люди не могут уговорить застройщика устранить недостатки опорных конструкций. Трещины в стенах, плесень – это то, с чем к нам идут горожане. С явным потребительским экстремизмом (злоупотреблением правом) лично я сталкивалась по работе раза три. Но я согласна, что сегодня появилось большое количество организаций, которые манипулируют юридической неграмотностью и эмоциями уральцев и втягивают людей в бесперспективные споры. Застройщики в таких конфликтах тоже несут убытки, прежде всего связанные с потерей рабочего времени. И всё же проблема, с моей точки зрения, не так огромна. Но если и будет какой-то новый закон, то он должен бороться не с покупателями, а с вышеупомянутыми организациями. Можно ввести стандарты на оказание юридических услуг, какие-то конкретные параметры качества жилья. Уверена, что сегодня нормы Гражданского кодекса дают возможность застройщикам бороться с такими злоупотреблениями. Насколько я знаю, ни Минстрой, ни Роспотребнадзор данный закон особо не поддерживают.
На ком зарабатывают?
Е. Ковелина: Хочу подчеркнуть, что такие юридические сообщества зарабатывают не только на застройщике, но, в первую очередь, на потребителе. И даже если они что-то выигрывают в суде, человек получает далеко не всё, что ему причитается.
Ж. Быстрицкая: Да, и именно поэтому они никогда не приводят в суд истца. Не дай бог, если тот узнает свои истинные права и обязанности! Всё делается за спиной потребителя. Ни один иск потребителя на нашей практике не удовлетворен в суде в полном, заявленном объёме, а нередко суд полностью отказывает в иске. И тут для потребителя открывается другой правовой аспект: его юристы не выиграли обещанных миллионов, а то и вовсе проиграли, а потребитель ещё и остаётся в убытках – несёт бремя судебных расходов.
Е. Ковелина: Сегодня на Урале настоящее нашествие таких «юристов» и «экспертов» из Красноярска. Там они затерроризировали застройщиков и парализовали нормальную работу по строительству и реализации жилья. Мы, как правило, закрываем вопросы судебными экспертизами. У нас в 2019 году из 88 исков, поданных гражданами, 43 – это эти самые красноярские «эксперты». Но взыскивают они максимум 10–15% от заявленных сумм либо остаются ни с чем. А людям приходится оплачивать судебные издержки. Основная проблема, создаваемая такими «экспертами», – трудозатраты и расходы застройщика (работа юристов, инженеров, которые участвуют в обследованиях квартир при проведении осмотров и экспертиз по делу, сбор доказательств для опровержения необоснованных требований, в том числе проведение экспертиз за свой счет, и т. д.).
Что делать потребителю?
Вадим Шамшурин, советник президента Уральской ТПП по строительству: Экстремизм со стороны потребителей, конечно, существует, но проблема, как мне кажется, в другом. Сегодня никто по-настоящему не контролирует процесс возведения жилья. Новый дом принимается чисто визуально, никто не видит процесс строительства. Да, у каждой строительной организации есть своя служба технического надзора. Но если мы придём на какой-нибудь строящийся объект, то, уверен, обнаружим массу нарушений. То есть речь идёт о плохом контроле качества. СНиПы и прочие требования написаны кровью людей, но они не выполняются. А проблему некачественного жилья можно решить, во-первых, улучшив уровень образования представителей технадзора, а во-вторых, сделав эту структуру по-настоящему независимой. Грубо говоря, строитель и надзорщик не должны сидеть в одном кабинете.
Я. Голубева: Потребитель идёт в суд по трём причинам. Либо ему не удалось договориться с застройщиком, либо он хочет вернуть некачественный товар, то есть забрать деньги, уплаченные за квартиру, и обратиться в другую компанию. Третий вариант – экстремисты.
Виталий Калугин, независимый финансовый аналитик: Сегодня рынок жилья – это рынок покупателя. То есть подразумевается, что предложение превышает спрос. В 1997 году, когда я впервые в жизни покупал квартиру в Екатеринбурге, была иная ситуация. Но сейчас клиент диктует застройщику правила игры, и потребительский экстремизм – это нормально. Знаете, есть такое хорошее народное выражение: на то и щука в море, чтобы карась не дремал. Если строителям не оказывать вообще никакого противодействия, то начнётся беспредел.
Станислав Галкин, директор агентства «Обмен-квартир.рф»: Риелторы особого экстремизма на рынке жилья не наблюдают. К нам приходят люди, которые хотят решить жилищную проблему, продать или купить квартиру. Если есть проблемы, то они решаются на уровне переговоров с застройщиком. Полагаю, что отношения производителей, продавцов и покупателей и так достаточно зарегулированы.
В. Калугин: Я бы посоветовал уральцам не доводить дело до судебных тяжб, решать проблему на стадии заключения договора, в котором нужно прописывать все нюансы. Профессиональные сутяжники есть, от них никуда не деться, но их крайне мало.
В. Шамшурин: Действительно, такого рода конфликты лучше решать на уровне подписания договора. И при необходимости консультироваться с грамотными техническими специалистами, потому что ни один юрист не сможет разобраться во всех тонкостях строительства.
Артём Зайцев, адвокат коллегии адвокатов «Партнёр групп»: Всё, что нас не убивает, делает нас сильнее. Потребительский экстремизм вряд ли уничтожит сильную компанию, наоборот – он поможет ей более чутко относиться к своим клиентам. Юридические сообщества, зарабатывающие на пробелах в законе, конечно, есть, но это в большей степени проблема застройщиков.
С. Галкин: Обращайтесь к услугам хорошего риелтора. Мы отслеживаем все тенденции на рынке жилья, анализируем всю поступающую информацию и поможем не ошибиться при покупке квартиры.
Ж. Быстрицкая: Советую уральцам не покупаться на красочные флаеры, которые распространяют «стервятники» в почтовых ящиках. Они зарабатывают не на нас, застройщиках, а на вас. Такие «юристы» не восстанавливают права людей, а просто пытаются нажиться на пробелах в законодательстве. У застройщика есть гарантийный отдел, и претензии, в случае их обоснованности, удовлетворяются по желанию дольщика: либо это гарантийный ремонт, либо выплата стоимости ремонта.
Е. Ковелина: Не идите на поводу у аферистов, подходите к рекламе юридических и экспертных услуг с точки зрения целесообразности. Иначе вы просто потеряете время, нервы, деньги. И всё же, я думаю, в Закон «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ) стоит ввести определённые поправки и дополнения, которые исключили бы возможность взыскания с застройщиков сумм, неадекватных допущенным строительным недостаткам.
Я. Голубева: Екатеринбургский муниципальный центр защиты потребителей работает 25 лет. В случае каких-то проблем обращайтесь к нам по адресу: ул. Малышева, 31а или по телефону (343) 371-13-16. Мы помогаем людям совершенно бесплатно. И, да, потребительские проблемы лучше всего решать на стадии заключения договора, в момент приёмки жилья, а не в суде. А застройщиков, в свою очередь, прошу: будьте лояльны к своим покупателям!
Бежать из «человейника». Нужны ли Екатеринбургу «новые хрущёвки» 
Как не ошибиться с выбором застройщика. Советы экспертов 
Страховка от жадности и глупости. Убьют ли эскроу-счета строительный бизнес 
Кто заплатит за брошенный Porsсhe? Как Екатеринбург решает вопрос парковок 
О важности движения в защиту обманутых дольщиков