В 2020 кризисном году одна из немногих растущих сфер – ипотечное кредитование. Неудивительно, ведь ставки в России сейчас на рекордно низком уровне – по некоторым программам от 2,7%. Банки делают процесс оформления кредита все проще – его можно взять даже без посещения реального офиса, прямо из телефона. Но несмотря на кажущуюся доступность эта тема не вызывает меньше вопросов – даже наоборот. Ведь взять кредит – еще полдела, его потом еще как-то надо выплачивать.
Первая серия ответов экспертов здесь: что выгоднее сегодня – ипотека или аренда, с чего начать – с выбора банка или квартиры, кому и зачем нужен ипотечный брокер и какие существуют госпрограммы поддержки.
Также мы поговорили с экспертами о том, можно ли вместо квартиры взять в ипотеку дом или землю, обязательно ли страхование при заключении договора с банком, можно ли суммировать льготные программы и насколько важен для банка возраст заемщика. Ответы – тут.
Ниже ищите ответы на вопросы по ипотеке для тех, кто получает серый доход, не справляется с ежемесячными выплатами, хочет продать ипотечную квартиру или изменить сумму платежа, а также может ли банк продать вашу квартиру, если ипотечный кредит вы еще не выплатили и при этом допускаете просрочки.
Можно ли взять кредит, если вы фрилансер?
Банк должен быть уверен, что вы будете исправно вносить платежи по кредиту. Для этого необходимо доказать, что у вас есть постоянный источник дохода. «Формы подтверждения могут быть разными: справка по форме 2-НДФЛ, выписка с зарплатного счёта, – подчёркивает директор компании «ОбменКвартир.РФ» Станислав Галкин. – Но помимо этого банки могут рассмотреть доход, подтверждённый справкой по форме банка, когда работодатель на бланке своего предприятия указывает, что сотрудник получает такую сумму ежемесячно. Также ряд банков готов рассмотреть доход от сдачи в аренду имеющегося объекта недвижимости. При этом нужно помнить: серый доход сложнее подтверждается, поэтому ставка по кредиту будет больше. Таким образом банк компенсирует повышенные риски. Но если у вас есть накопления в 40–50% от стоимости покупаемой квартиры, то ряд организаций даже не попросит вас подтверждать свой доход, в качестве гарантии им будет достаточно большого первоначального взноса».
Как снизить платёж по ипотеке?
Рефинансирование – это не просто замена одного банка на другой: «Это возможность снизить ежемесячную нагрузку (платёж), увеличить срок кредита или уменьшить его, сократив тем самым общий объём платежей, – объясняет руководитель ипотечного направления УБРиР Елена Ботош. – Для взвешенного решения мы рекомендуем учесть дополнительные затраты на оценку объекта недвижимости и страхование, а также на дополнительные услуги банка. Например, если вы уже выплатили основную часть долга и разница в ставке будет не более 1–2%, рефинансирование не даст вам большой выгоды. В целом сейчас банки снижают ставки, и условия становятся более выгодными».
«Мы всегда рекомендуем клиентам с действующей ипотекой рассмотреть вариант с рефинансированием, особенно если с момента оформления кредита прошло 2–3 года, - констатирует управляющий ВТБ в Свердловской области Алексей Долгов. – С учётом резкого снижения ставок по ипотеке в 2020 году это может быть выгодно для многих заёмщиков. Как правило, рефинансироваться выгодно при соблюдении двух условий: если разница в ставках между действующей ипотекой и новым займом по программе рефинансирования составляет 1,5 процентных пункта или более, а также если по действующему кредиту осталось ещё более половины срока. В этом случае можно существенно сэкономить на ежемесячных платежах, вплоть до нескольких тысяч рублей в месяц».
Можно ли продать ипотечную квартиру?
Что касается продажи квартиры, за которую ещё не погашен кредит. «Есть ряд банков, которые выкупают жильё из-под залога другого банка, но важны два момента: куда отправилась ваша закладная за то время, пока вы платили ипотеку (некоторые банки её перепродают), и как именно происходит выкуп из-под залога, – пояснил эксперт по новостройкам Павел Репин. – Если человек понимает, что приобретает квартиру не на весь срок, что будет продавать её с ипотечным хвостом, я рекомендовал бы пользоваться банками, легко передающими квартиры своим же заёмщикам (Сбербанк, ВТБ), у которых одобрен кредит. При этом для покупки такого объекта необходимо иметь только минимальный первый взнос, независимо от размера ипотечного хвоста».
Что будет за просрочку и может ли банк продать квартиру?
Просрочек по ипотечному кредиту лучше не допускать, так как в этом случае заёмщика ждут неизбежные санкции. «Подробная информация о величине пени и штрафов содержится в кредитном договоре, – пояснила эксперт Регионального центра финансовой грамотности (УрГЭУ) Марина Чудиновских. – Как правило, пени за просрочку платежа закреплены на уровне от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты. В конце концов банк может реализовать объект залога. Однако Верховный суд принял ряд решений, направленных на защиту заёмщиков. Например, нельзя обращать взыскание по ипотеке, если сумма долга меньше 5% от цены заложенной квартиры и срок просрочки меньше 3 месяцев».
Важный момент: некоторые считают, что при банкротстве банка автоматически списывается и задолженность по кредитам. «Расстрою заёмщиков, это не так, – отмечает эксперт. – Кредитный портфель будет передан на обслуживание другому банку, и вы продолжите вносить платежи по графику в пользу нового кредитора».