Попробуем разобраться: из чего формируется цена на квартиру, и что может повлиять на её ценник? Кроме того, мы поделимся неложными лайфхаками, с помощью которых можно с выгодой реализовать жилье.
Любой товар, а квартиры при определенных обстоятельствах также являются предметом продажи, имеет конкретную цену. Экономисты знают научные основы ценообразования, но мы сейчас не будем устраивать ликбез, а расскажем основные моменты "квартирной экономики".
Как узнать стоимость своей квартиры?
Если продажа вторички не является для вас безотлагательной задачей, то вы можете для начала определить, сколько приблизительно она стоит. Для этого обычно пользуются любым доступным интернет-ресурсом, специализирующимся на продаже недвижимости.
Это не сложно, нужно лишь найти если не полные аналоги, то максимально приближенные к вашим апартаментам по характеристикам предложения.
Подсказка: одним из определяющих факторов является локация. Так что не пытайтесь сравнить, допустим, «двушки» в Марьиной роще и Марьино, Строгино и Бирюлево, Гольяново и Крылатском. Указанные примеры, которых можно привести сколь угодно много, относятся к различным округам, и стоимость квартиры в них кардинально отличается.
Поэтому следует выбирать предложения в своем районе. Найдя жилище, похожее на ваше, но отличное по площади, можете путем несложных арифметических действий подсчитать стоимость квадратного метра. Затем будет просто узнать цену недвижимости, которую вы планируете продать.
Этот способ позволит лишь сориентироваться на незнакомом для вас рынке, но при реальной продаже не стоит объявлять ценник, опираясь лишь на полученный результат. Велик риск как переоценить свое имущество, так и занизить его стоимость. Любой из этих вариантов не будет способствовать успешной продаже.
Отличается ли кадастровая стоимость от рыночной?
Рыночная цена может иметь мало общего с кадастровой, а в ряде случаев величины оказываются приближенными друг к другу. Это не хорошо и не плохо, просто следует иметь данный факт ввиду. При продаже вторички ориентируются на рыночную оценку, тогда как при расчете размера налогов используется кадастровая. Она, кстати, не так подвержена колебаниям, переоценка объектов происходит раз в несколько лет, тогда как под влиянием рынка ценники могут меняться в больших пределах и весьма оперативно. При необходимости вы можете без проблем узнать цену недвижимости, установленную официально, обратившись с запросом о выписке из ЕГРН.
В относительно недалеком прошлом разрыв между кадастром и рынком был многократным. Например, «по-настоящему» недвижимое имущество стоило несколько миллионов рублей, а его кадастровая стоимость оказывалась намного более скромной, исчисляясь сотнями тысяч. Такая разница нередко использовалась участниками сделок при указании суммы в договоре купли-продажи. Этот нехитрый трюк, не противоречащий закону, позволял не показывать реальные бюджеты сделок, что, в частности, помогало избежать налогообложения.
Что влияет на цену недвижимости?
Любое жилье в типовом доме обладает индивидуальным набором характеристик. Поэтому, чтобы определить стоимость квартиры, необходимо учитывать различные нюансы.
Одни характеристики являются неизменными, повлиять на них никак нельзя, можно только принимать во внимание. Среди них престижность и качество инфраструктуры локации, этажность дома и его расположение относительно автотрасс и социальных объектов, наличие рядом промышленных или парковых зон. Эти факторы, будучи объективно ценообразующими, еще и непосредственно влияют на привлекательность с точки зрения потенциального приобретателя.
Но есть целый ряд характеристик, на которые продавец вполне может повлиять, существенно улучшив значимые для покупателя показатели, что, соответственно, благоприятно скажется на вырученной сумме.
Например, продажа вторички займет меньше времени, если пристрастно посмотреть на свое жилище и устроить серьезную уборку. Если требуется текущий мелкий ремонт, самое время им заняться. А вот на капитальный замахиваться нецелесообразно – затраченные средства вряд ли окупятся.
Еще один совет: представьте себя на месте покупателя и критически посмотрите на «подходы» к месту жительства. Ведь бывают, увы, подъезды, открыв дверь которых, хочется поскорее оказаться вновь на улице. Не рассчитывайте на коммунальщиков, наведите порядок сами.
Нелишне проверить наличие документов, подтверждающих право на распоряжение имуществом. Бывает, к сожалению, что они теряются, придется тратить время и силы на восстановление. Кроме того, покупатели на отсутствие нужных бумаг обычно реагируют негативно, к тому же могут использовать это как повод снизить стоимость квартиры.
Почему стоит обратиться к риэлтору?
Обращение в агентство недвижимости – не обязанность продавца, но этот шаг позволит избежать многих осложнений. Прежде всего, специалисты не будут гадать на кофейной гуще, чтобы узнать цену недвижимости. В их арсенале определенные методики и опыт, что гарантирует верную оценку и существенно увеличивает шансы на сокращение сроков экспозиции и успешную реализацию. Они разместят информацию о продаваемом объекте на наиболее эффективных ресурсах, что позволит привлечь обширную покупательскую аудиторию.
Кроме того, некоторые риэлторские компании располагают возможностями осуществлять срочный выкуп, что в ряде случаев помогает клиенту безотлагательно решить квартирный вопрос с максимальной отдачей. Так что делайте правильный выбор, и продажа вторички пройдет как «по нотам».
