Проблему дефицита рабочих кадров на стройке сможет решить, прежде всего, возрождение системы профтехучилищ.
Прошлый год стал рекордным по вводу жилья за всю историю строительной сферы Свердловской области и Екатеринбурга. В регионе было сдано в эксплуатацию почти 3 млн квадратных метров жилья, при этом цены на него существенно выросли. О проблемах, тенденциях и перспективах развития отрасли «АиФ-Урал» рассказал руководитель ГК «Атлас Девелопмент», вице-президент Ассоциации строителей России по УрФО Владимир Городенкер.
Дефицит рабочих рук
– Владимир Борисович, как бы вы в целом оценили 2021 год для строительной сферы?
– Год был продуктивный и хороший – как с точки зрения объёмов сданного жилья, так и с точки зрения продаж. Стройиндустрия развивается, Екатеринбург и Свердловская область установили очередной рекорд, но все эти достижения – следствие работы предыдущих двух лет. Тогда было начато много проектов, и в 2021 году все эти объекты были сданы. Спрос на жильё был и остаётся стабильно высоким, несмотря на отмену льготной ипотеки и рост цен, люди по-прежнему активно приобретают квартиры, берут жилищные кредиты, какого-то падения интереса со стороны покупателей мы пока не наблюдаем.
– Что больше всего повлияло на рост стоимости жилья?
– В первую очередь – стремительный, порядка 50%, рост цен на стройматериалы и существенный дефицит кадров. Из-за оттока мигрантов возникла катастрофическая нехватка людей на стройплощадках – штукатуров, маляров, плиточников, арматурщиков и так далее. Как следствие – резко выросла стоимость их услуг. Сегодня рабочие на стройках получают 60-80, а то и 90 тысяч рублей в месяц, хотя до пандемии их труд оценивался в 30-40 тысяч. Зарплата выросла практически в два раза, что естественно сказалось на стоимости квадратного метра. Мэр Москвы Сергей Собянин предложил платить рабочим 150 тысяч, привлекать людей из регионов, автоматизировать процессы строительства. Идеи интересные, но в Свердловской области их реализовать пока не реально. В регионах нет нужных кадров, а автоматизация – это тоже значительные затраты, в итоге отражающиеся на конечной стоимости жилья.
– Введение системы эскроу-счетов (проектное финансирование) также повлияло на цены?
– Это тоже существенный, хотя и не главный фактор. В отношении нашей компании он увеличил стоимость «квадрата» примерно на 5 тысяч рублей. Обслуживание кредита, дополнительные специалисты – всё это стоит денег. Меньше всего повлияла на цены льготная ипотека: её отменили, однако на продажи и спрос со стороны покупателей это практически никак не повлияло.
– Почему строительная отрасль так зависима от трудовых мигрантов? Эту проблему как-то можно решить?
– В своё время в стране не смогли сохранить систему профтехучилищ, в которых готовили специалистов рабочих профессий, их практически сейчас нет или осталось очень мало. Чтобы решить проблему дефицита кадров и оздоровить строительный рынок, систему ПТУ или подобных заведений необходимо возрождать. Например, наше СРО собирает определённое количество взносов, но эти средства лежат на депозитах. Почему бы не инвестировать их в создание таких образовательных учреждений? Но этим нужно заниматься системно, необходим государственный стандарт подготовки таких специалистов. И заниматься этим вопросом должно, конечно, государство, а не частный бизнес. Тогда мы не будем зависеть от иностранной рабочей силы так, как это происходит сегодня.
Всё, что нужно для жизни
– Предпочтения покупателей в последние годы изменились?
– Примерно пять или шесть лет подряд мы наблюдаем ежегодное снижение площади покупаемых квартир на 3-5%. Доходы у большинства людей не растут, а стоимость квадратного метра увеличивается, покупатели и застройщики стремятся найти в этой ситуации какой-то баланс. Что касается конкретно наших проектов, то мы, исповедуя принцип жилых экосистем, создаём на территории ЖК очень много бесплатной инфраструктуры. Человеку уже не нужна огромная квартира, где он проводит большую часть жизни. Встречи можно назначить в кофейне, велосипеды и коляски хранить в специальных общих помещениях и так далее. Это тоже влияет на площадь жилья.
– Поясните – что такое жилая экосистема?
– Жилая экосистема – это когда на территории проживания есть практически всё для жизнедеятельности человека. Детский сад, больница, аптека, продуктовый магазин, ресторан, кафе, фитнес, спа-салон – 90% всего, что вам нужно, вы получаете, не покидая пространство жилого комплекса. В инфраструктуру экосистемы также входит большой благоустроенный двор, где можно реализовать самые разнообразные сценарии: провести досуг, отдохнуть, почитать книгу, заняться йогой, побегать, поиграть в футбол или волейбол и так далее. В ЖК «Парк столиц» мы даже обустраиваем такую зону, как амфитеатр, где люди могут собраться и провести какие-то массовые мероприятия. Причём многие услуги люди смогут получать, не выходя на улицу. Мы делаем пешеходные галереи между объектами на уровне первого или второго этажа, и если на улице зима, то человек, не покидая зоны комфорта, может прямо в домашних тапочках пойти и заняться, допустим, фитнесом.
– Всё это сказывается на стоимости проекта?
– Себестоимость квадратного метра жилья, конечно, увеличивается, потому что большое количество площадей из разряда продаваемых переходят в места общего пользования. Квартиры стоят дороже, но инвестиционная привлекательность, ликвидность такого жилья значительно выше. Всё окупается комфортом и качеством жизни. Мы уже зарегистрировали соответствующий патент и сейчас разрабатываем рекомендательный стандарт жилой экосистемы, который хотим предложить на государственном уровне, работаем с профильным комитетом Госдумы РФ. Это сложный процесс, но, возможно, появятся какие-то новые идеи и предложения, которые обогатят если не нас, то строительную отрасль. Мы готовы делиться опытом и учиться у профессионалов.
– В формате жилых экосистем реализуются все ваши проекты?
– Да, заниматься стандартной точечной застройкой нам не интересно. В декабре прошлого года мы приступили к следующей очереди жилого комплекса «Парк столиц», в этом году начнём строить третью очередь ЖК «4 YOU», а также запустим ещё один проект в 70 тысяч квадратных метров класса «комфорт плюс» в районе Южного автовокзала. На стадии проектирования находятся ещё три площадки. Есть определённые планы по Москве, но пока мы только изучаем площадки. В столице достаточно сложная экономика, при высоких ценах на жильё там очень дорогие земельные участки.
Механизм КРТ требует доработки
– Как вы оцениваете перспективы комплексного развития территорий в столице Урала? Компания готова поучаствовать в таких проектах?
– Сама по себе идея КРТ правильная. Екатеринбург требует реновации, у нас очень много территорий, которые уже давно не отвечают требованиям нормального проживания людей. Должен быть механизм, который бы позволил эти пространства реанимировать. Но в текущих проектах конкретно наша компания участвовать не готова. Считаю, что механизм КРТ не доработан, он слишком «сырой» и не гарантирует результата, ситуация абсолютно не прогнозируема. Допустим, девелопер выиграл конкурс, потратил деньги, время, а жильцы передумали съезжать и «переголосовали». Территории, которые выставляются на торги, должны быть гарантированными для застройщика, только тогда будет понятна экономика проекта. Мы посмотрим, как эта тема будет развиваться в дальнейшем, а потом уж будем принимать какие-то решения.
– В прошлом году область вернула Екатеринбургу градостроительные полномочия. Это было правильным решением?
– Считаю, что власти мегаполиса, замглавы города Рустам Галямов, отвечающий за строительство, – это люди, которые изменили строительный регламент и подход в работе с девелоперами в лучшую сторону, им можно доверять. Проблемы, которые имели место в предыдущие годы, успешно решаются. Думаю, что возвращение полномочий принесёт пользу городу и ускорит развитие стройиндустрии.
– Недавно депутаты гордумы одобрили повышение плотности застройки в проектах вблизи остановок общественного транспорта (на 25%). При этом на 25% разрешено снизить количество парковочных мест…
– Разумное решение. Я сторонник рыночного регулирования градостроительных норм, а у нас практически во всех проектах парковочные места не выкуплены. Несмотря на то, что их себестоимость всегда выше, чем стоимость реализации, люди их не покупают, поэтому число парковочных мест необходимо уменьшать. Кроме того, лично я вижу тренд на сокращение количества автомобилей в семьях. Сегодня во многих случаях гораздо выгоднее добираться до нужного места на такси или на общественном транспорте. Нет смысла держать в семье много машин, поэтому люди от них отказываются.
Что будет с ценами?
– Как продвигается проект логопарка «Кольцовский»?
– Проект развивается, но по нам серьёзно ударило повышение ключевой ставки и стоимости строительства. Рынок логистики, складов А-класса в 90% случаев устроен так: девелопер строит объект через механизм проектного финансирования (70/30), сдаёт его в долгосрочную аренду какой-нибудь крупной федеральной компании и за счёт дохода возвращает кредит. Однако арендная ставка на текущий момент повысилась на 10-15%, а себестоимость строительства – на 50%. Стоимость кредитов также увеличилась, в результате нынешняя модель перестала быть для нас привлекательной. Возможно, через полгода или год наступит определённый баланс, но на данный момент условия для строительства новых объектов неблагоприятные. Однако я уверен, что в перспективе этот рынок в Екатеринбурге будет очень активно развиваться. Перспективы огромные, потому что если взять, например, процент складских помещений на одного жителя, то от США и стран Европы мы отстаём примерно в десять раз!
– Как, по-вашему, будет развиваться рынок жилья в 2022 году? Есть смысл ожидать снижения цен?
– Думаю, что рынок будет развиваться стабильно, а цены продолжат расти. Стройматериалы по-прежнему дорожают, дефицит рабочих кадров сохраняется, увеличивается стоимость строительных работ и затраты подрядчиков. При нынешнем спросе на жильё рост стоимости «квадрата» составит за год примерно 10%. Вероятно также, что ставка ЦБ РФ будет увеличена в течение года, но не так сильно, как в 2021-ом, а в дальнейшем произойдёт её снижение. Судя по всему, банки понимают, что рост инфляции в обозримом будущем замедлится, и пока не задирают цены на ипотеку. Но откладывать покупку жилья в надежде, что ставка будет ниже, на мой взгляд, не стоит.
