Вопрос независимости. Что нужно знать о квартире-студии перед ее покупкой

Квартиры-студии в последние 5-7 лет стали очень популярны – сначала в столицах, а затем и в регионах. Небольшая площадь и, соответственно, доступная стоимость, удобство для аренды и последующей продажи делают их хитом новостроек. Аналитики рынка недвижимости полагают, что увеличение популярности студий – это долгосрочный восходящий тренд, а не сезонная мода. Поэтому есть смысл присмотреться к ним повнимательнее.

Чем студия принципиально отличается от однушки, для кого подходит, в чем ее плюсы и минусы и главное – будет ли этот сегмент рынка развиваться в Свердловской области дальше и что предлагают уральские застройщики?

Доля рынка студий – от 5% до 15%

В 2020 году в Екатеринбурге доля студий у разных застройщиков составляет до 13% от всех продаваемых квартир. В частности, такую статистику в среднем по Свердловской области приводит Уральская палата недвижимости.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости: «Девелоперы в 2019-2020 гг. действительно увеличивают число студий в своих проектах, стремясь сделать рыночное предложение более бюджетным. Сегодня на рынке Екатеринбурга предложено к продаже более 3 тысяч квартир-студий при общем числе предложений около 20 тыс. квартир. В сделках студии занимают сопоставимую долю (около 13%). И хотя студии все еще не играют определяющей роли в рынке жилья города (по объему реализованной площади это всего 6-7%), но остаются важным его элементом».

Конечно, их площадь, стоимость и доля в сдаваемых жилищных комплексах отличаются в зависимости от конкретного застройщика, и даже у одной компании могут быть различны.

Данил Кузнецов, коммерческий директор компании «Атомстройкомплекс»: «В каждом нашем проекте количество студий по отношению ко всему остальному объёму жилья разное и зависит от класса и местоположения жилого комплекса. В среднем в последних проектах эта цифра составляла 5-7%».

Интересно, что финский застройщик с филиалами в России, в том числе и на Урале – компания ЮИТ – отмечает падение спроса на студии. Комментирует отдел по коммуникациям Уральского филиала АО «ЮИТ Санкт-Петербург»: «В наших домах сейчас 10-15% квартир-студий, их площадь от 25 до 30 м². Этот процент с каждым годом снижается, так как рынок пресыщен квартирами такого типа, и они становятся все менее востребованы».

То есть можно предположить, что, как это происходит со всеми международными и федеральными трендами, мода на студии на Урале может пойти на спад. Но пока рынок недвижимости не насытился доступным компактным жильем, студии остаются заманчивым предложением.

Площадь и стоимость студий на Урале

Площадь бюджетных студий обычно от 12 до 40 м² – то есть меньше, чем размер стандартной однокомнатной квартиры. Если, конечно, не брать в расчет элитные студии-лофты, обычно пентхаусы, расположенные на верхних этажах современных высоток или в переделанных под жилье в процессе ревитализации бывших производственных помещениях. Но такие предложения все-таки единичны и не делают погоды на рынке недвижимости на Урале.

Данил Кузнецов: «Атомстройкомплекс» придерживается принципа, что жильё должно быть комфортным, а значит – просторным, вне зависимости от формата. Поэтому доступные студии в наших ЖК проектируются в среднем площадью от 28 до 32 м², и в целом это больше, чем размер студий, представленных на рынке».

В строящемся районе Академический можно купить студию по специальной цене – от 1 597 200 руб. – еще на этапе строительства.

Вообще стоимость квадратного метра в квартире-студии примерно такая же, как и у квартир, но за счет меньшей площади итоговая цена все-таки выходит ниже. К тому же часто застройщики проводят акции, стараясь привлечь покупателей скидками и делая и без того доступное жилье еще привлекательнее. Например, в уральских ЖК компании ЮИТ при сопоставимом метраже классической квартиры и студии последняя будет дешевле процентов на десять – как объясняют в компании, «ввиду текущего состояния рынка».

Впрочем, как отмечает Михаил Хорьков, цена все-таки в большей степени зависит от конкретного проекта и объема предложения: «Квадратный метр в студии может быть и процентов на 5-30 дороже квадратного метра в других типах квартир».

Кстати, если порыться на досках частных объявлений, можно откопать «студии» и на вторичном рынке – их площадь может быть от 11 кв.м, а цена стартует от миллиона рублей. Но чаще всего это переделанные комнаты в старых квартирах и общежитиях, в которых изначально не предполагалось кухни, туалета и других обособленных помещений и они потом встраивались хозяевами отдельно, по собственному усмотрению, часто являясь незаконной перепланировкой.

Впрочем, привлекает покупателей студий не только доступная стоимость самой недвижимости – ниже будут соответственно и коммунальные платежи, и налоги, и расходы на ремонт и обстановку.

Многие владельцы студий подчеркивают, что на небольшой площади при желании проще сделать качественный ремонт, используя дорогие отделочные материалы, а по утверждениям риелторов, это напрямую влияет на ликвидность квартиры.

Для кого удобна студия

Конечно, при всем удобстве и привлекательности компактных квартир они подходят не каждому. «Эти квартиры остаются продуктом с ограниченным кругом покупателей, несмотря на то что в последние месяцы рынок студий растет и их число увеличивается», – отмечает Михаил Хорьков.

Данил Кузнецов: «Пожалуй, самыми большими поклонниками студий являются молодые люди в возрасте до 30 лет, которые заезжают в свое первое отдельное жильё. Также такой формат жилья удобен для молодых семей без детей, для которых важнее оказывается транспортная и пешая доступность окружающей инфраструктуры, близость к работе или учебе, нежели большое количество квадратных метров в более отдаленном районе. Некоторые покупатели студий меняют одну квартиру на несколько, чтобы могли разъехаться разные поколения одной семьи».

Ключевыми для рынка новостроек квартирами остаются двухкомнатные. По проданной площади именно эти квартиры занимают основную долю рынка в 2020 году – 35-40%».

Современные молодые люди не спешат создавать семьи и заводить детей, предпочитая наслаждаться свободой. Число разводов растет. В таких условиях квартира-студия – идеальное место обитания для одиночки, 1-2 студентов, молодой семьи без детей или, наоборот, зрелой пары, дети которой уже выросли и выпорхнули из родительского гнезда. А еще – в качестве инвестиционного проекта – для сдачи квадратных метров внаем, для второго жилья в другом городе, вложения свободных средств, так как студии в новостройках в ближайшие 10-15 лет вряд ли потеряют в цене.

Плюсы и минусы студий

Достоинства

• Возможность получить отдельную жилплощадь по доступной стоимости.
• Экономия на квартплате, затратах на ремонт и уборку.
• Несмотря на небольшую площадь за счет отсутствия внутренних межкомнатных стен, дверей и перегородок создается ощущение простора, большого количества света и воздуха.
• С помощью нехитрых способов зонирования пространства можно визуально отделить разные функциональные зоны друг от друга и менять их без дорогостоящих перепланировок.
• Студию легко снять и сдать в аренду.
• Чаще всего студии располагаются в новостройках, так как мода на них возникла сравнительно недавно. А новый дом означает новые сети и отсутствие серьезных проблем с коммуникациями.
• Студии в новостройках предполагают достойное соседство.

Особенности

• Если в студии живет больше одного человека, может возникнуть острый вопрос личного пространства – физического и связанного с суточными ритмами, так как вся жизнь обитателей сконцентрирована на небольшой общей территории.
• В условиях объединенной с кухней комнаты возникает проблема распространения запахов готовящейся пищи, которые невозможно исключить полностью даже при использовании вытяжки.
• Также сложно отгородиться и от звуков.
• Невозможно принимать гостей, приходится придумывать альтернативные варианты проведения праздников. К счастью, многие современные ЖК имеют просторные общественные зоны, уютные лобби, а некоторые – оборудованные соседские центры, где можно пообщаться, провести мероприятие или просто спокойно почитать книгу за чашкой кофе.
• Негде хранить сезонные вещи, коллекции, большой гардероб, спортивный инвентарь и т.д.
• Дома, полностью состоящие из недорогих крошечных квартир-студий, рискуют со временем превратиться в гетто, поэтому застройщики предпочитают проектировать студии как один из видов жилья вместе с квартирами другого размера и планировки, в этом случае маргинальное соседство исключено.

Зонирование студий

Функциональные зоны квартиры-студии объединены в единое пространство – это ее основная характеристика. Здесь спальня, кухня, рабочая зона и гостиная находятся в одних и тех же четырех стенах, отделяются только ванная и туалет, чаще всего – для экономии места – совмещенные. Учитывая отсутствие внутренних стен, остро стоит вопрос зонирования пространств. Чтобы отделить зону кухни от спальни, используются разные приемы.

• Мобильные перегородки из легких материалов, жалюзи или портьеры.
• Отделочные материалы разных фактур и цветов.
• Световое оформление разного характера.
• Широкое использование трансформирующейся, складной и разноуровневой мебели (например, рабочая зона под спальным местом, диван-кровать).

Какие способы зонирования пространства в небольшой квартире вы еще знаете? Поделитесь в комментариях!

Как выбрать хорошую квартиру в новостройке: задайте 10 вопросов продавцу Подробнее