В 2022 году в Свердловской области было введено в эксплуатацию почти три миллиона квадратных метров жилья. При этом около половины всех объёмов пришлось на индивидуальное жилищное строительство. В чём причина интереса уральцев к загородным домам? Готовы ли банки кредитовать возведение таких объектов? Что мешает развитию рынка? Эти и другие вопросы стали темой круглого стола в «АиФ-Урал». Подробности читайте на ural.aif.ru.
Спасибо пандемии?
«Если раньше население стремилось в города, то теперь мы наблюдаем обратный процесс, – отмечает советник президента Уральской торгово-промышленной палаты по строительству Вадим Шамшурин. – Количество загородного жилья растёт, свою роль в этом сыграла дачная амнистия, которая позволила зарегистрировать сотни садовых домиков. И эта тенденция неизбежна. Согласно Генплану, население Екатеринбурга к 2045 году достигнет 1,9 млн человек, а жилищный фонд вырастет вдвое. Но возможности города ограничены, поэтому люди будут покидать столицу Урала, строить малоэтажное жильё. Зачем им ехать в высотку на окраине города, если в ближайшем посёлке за те же деньги можно купить дом?»
Ещё одна причина популярности загородного жилья – недавняя пандемия.
«Всплеск интереса к ИЖС в последние годы, несомненно, был связан с ковидом и с изменениями на рынке труда, – считает управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Михаил Прилепов. – Люди начали массово переходить на удалённый режим работы, им уже не обязательно ежедневно появляться в офисе. В загородные посёлки приезжают школьные автобусы, отвозят детей на учёбу, и это снимает ряд социальных вопросов».
«По нашим наблюдениям, спрос на загородное жильё ежегодно увеличивается в среднем на 15%, а в 2019 году он составил 26%, – сообщил руководитель департамента загородной недвижимости группы компаний «Новосёл» Александр Шестаков. – Меняются технологии, качество стройматериалов, скорость возведения объектов. Если десять лет назад строительство дома занимало в среднем год-два, то сегодня – шесть месяцев. При этом цены на объекты ИЖС растут не так быстро, как на рынке квартир, а люди получают возможности, которые в городе получить не могут».
«Покупая загородное жильё, люди приобретают не просто дом и землю, а два парковочных места, бассейн для ребёнка во дворе, мангальную зону для папы и многое другое, – согласен директор по развитию компании «7 ПРУДОВ» Владислав Котельников. – Для них это совершенно другой уровень жизни, это не только какие-то практические вещи, но и статус, поэтому граждане охотно покидают мегаполис. На территории наших посёлков мы строим около 500 домов в год. Но, согласно нашим исследованиям, порядка 13–15 тысяч семей в Екатеринбурге хотели бы переселиться за город. То есть перспективы развития рынка огромные».
По мнению экспертов, коммунальные расходы на содержание дома часто сравнимы с квартирами в МКД, хотя здесь, как правило, всё очень индивидуально.
Дополнительные риски
Впрочем, вместе со спросом растут и цены. Если ещё недавно средняя «коробка» стоила в пределах трёх-четырёх миллионов, то сейчас она обходится в 6 млн рублей, а весь дом – в полтора-два раза дороже. Поэтому во многих случаях граждане прибегают к ипотеке. Тем более что в сфере кредитования объектов ИЖС сегодня действуют практически те же госпрограммы, что и на рынке квартир.
«На кредитные средства можно приобрести землю и построить на ней дом, купить участок с недостроем или с готовым объектом, – пояснила директор ООО «Бюро ипотечных технологий» Елена Мяло. – В регионах доступен кредит до 6 млн рублей на срок до 30 лет. Если строить дом своими силами, то необходимо поручительство физического лица. Подрядчик не обязательно должен быть аккредитован в банке. С моей точки зрения, никто лучше самого собственника ему дом не построит. В любом случае, «загородка» – это совсем иной уровень и комфорт жизни, чем в городе, а кредит под 7% под силу многим».
Например, УБРиР выдаёт льготную ипотеку на покупку дома или таунхауса по ставкам от 4,6% до 7,5% годовых. Первоначальный взнос – от 20%. Но, как правило, речь идёт о готовом жилье, с кредитованием строящихся объектов пока всё не так однозначно.
«Дело в том, что львиную долю таких домов люди возводят хозяйственным способом, то есть самостоятельно, без привлечения аккредитованных банком строительных компаний, – отмечает Михаил Прилепов. – Можно обратиться к подрядчикам, но зачастую это «серые» бригады, зарплаты в конвертах. Такой бизнес стремится максимально «оптимизировать» расходы и налоги. Пока рынок ИЖС не станет полностью прозрачным, банки будут опасаться кредитовать строящееся жильё. Для банков это дополнительные риски и ресурсы…»
Тренды меняются
Между тем вкусы, предпочтения, возраст покупателей загородного жилья меняются, и, соответственно, меняется формат ИЖС. В первую очередь уменьшается площадь домов, уходит в прошлое ненужная роскошь.
«Дома от 350 «квадратов» – это уже неликвид, они устарели идеологически и морально, – говорит Александр Шестаков. – Молодёжь, которая сегодня выходит на рынок, диктует свои условия. «Загородкой» интересуются люди в возрасте 25–27 лет, им важно, чтобы всё было технологично, практично и функционально».
«Огромные коттеджи с «золотыми» фасадами не пользуются и уже не будут пользоваться спросом, – соглашается Михаил Прилепов. – Банку тоже не нужен объект, который ему никогда не продать, поэтому у нас существует ограничение в 300 «квадратов». Сегодня средний дом – это 100–120 квадратных метров, и этого вполне достаточно».
Самое слабое звено в сегменте ИЖС – социальная и коммунальная инфраструктура. Более того, для многих семей при покупке дома единственным стоп-фактором является наличие детей школьного и дошкольного возраста.
«Сегодня мало кто мечтает о хрущёвке на Химмаше, большинство хочет загородный дом, – говорит директор АН «Обменквартир» Станислав Галкин. – Но зачастую покупатели приходят к нам с мечтой, а сталкиваются с реальностью. Клиент руководствуется эмоциями (шторы красивые – беру!), но даже не подозревает, что его ждёт. Допустим, речь идёт о семье с одним ребёнком, в которой оба родителя работают в городе. Готовы ли они просыпаться ни свет ни заря, тратить часть своей жизни на дорогу, каждый день отвозить ребёнка в школу и обратно, отказаться от утренних круассанов из ближайшей кондитерской и так далее? Загородная жизнь кардинально отличается от городской! Идеальным вариантом был бы тест-драйв дома, в котором покупатель мог бы пожить месяца три, желательно с декабря по февраль, и прочувствовать – что это такое».
Поводы для оптимизма
Развитию «загородки» мешают и другие факторы. «В идеале в договоре должно быть прописано всё: инфраструктура, места общего пользования, вывоз мусора, наличие пожарного водоёма и так далее, – полагает Вадим Шамшурин. – На практике ничего этого нет, и, когда мы к этому придём, стоимость объектов будет гораздо выше. Есть и другие вопросы. Раньше приходил застройщик, получал разрешение на ИЖС, осваивал территорию, а власти, заинтересованные в инвестициях и налогах, присоединяли её к населённому пункту. Это называлось по фрагментам изменять Генплан. Теперь это стало проблематичным…»
«Спрос на объекты ИЖС сегодня очень велик, но мне кажется, что необходимо делать акцент на объекты класса эконом, – считает руководитель офиса «На Сыромолотова» ООО ЦН «Северная казна» Ольга Курашева. – Ориентироваться на тех, кто ограничен размерами льготной ипотеки и собственными доходами, кто хочет просто перебраться из душного и тесного мегаполиса в экологичное загородное жильё. Основная проблема большинства таких посёлков – это отсутствие инфраструктуры, детских садов и школ. А территории, где всё это есть, разрастаются, там рождаются дети, в школах не хватает места. Если мы хотим строить комфортное загородное жильё и развивать территории, необходима поддержка государства».
«Недавно я был на конференции в Москве, там все крупные компании идут в сегмент ИЖС, – отмечает Михаил Прилепов. – В столице России что-то возводить уже просто негде, поэтому застройка Московской области происходит очень активно. Эта тенденция постепенно будет распространяться и на регионы. Думаю, что спрос на ИЖС продолжит расти на 15% в год. Стоимость таких объектов также будет расти, поэтому, если есть желание и возможность, покупать нужно сейчас. Что касается мер поддержки, то, с моей точки зрения, государству нужно больше работать с подрядчиками. Необходимо, чтобы компаниям было комфортно и выгодно возводить загородное жильё. Когда рынок станет абсолютно прозрачным, тогда и банкам кредитовать строительство будет значительно проще. Уверен, что мы к этому придём, причём значительно быстрее, чем в случае с МКД».
