Программа реновации жилья обсуждается в Екатеринбурге уже несколько лет. За это время само слово «реновация» для многих приобрело несколько зловещий оттенок (примерно как словосочетание «транспортная реформа»).
На прошлой неделе правительство РФ подготовило положительный отзыв на депутатский законопроект о так называемой «всероссийской реновации», который был внесён в Госдуму в сентябре этого года, но с условием, чтобы документ был доработан. Какие плюсы и минусы может нести реновация жилья жителям Свердловской области?
Куда переселят из обжитых районов?
«Боюсь, что в результате планируемой реновации будут нарушены права человека, – опасается житель хрущёвки на ул. Бебеля в Екатеринбурге, пенсионер Сергей Геннадьев. – Из нормальных, отнюдь не аварийных ещё домов и обжитых кварталов нас будут насильственно, через суд, переселять в высотные «человейники» на окраинах, где нет ни зелени, ни инфраструктуры, ни магазинов, ни школ, ни поликлиник. Переселять в кварталы, где можно не соблюдать никакие градостроительные нормы, в том числе по плотности и высоте застройки. Судите сами: дом включается в программу реновации, если за это голосует две трети жителей. А если треть не согласна? На их мнение можно наплевать, пусть подчиняются большинству?
Другой пример: территория отдаётся под так называемое комплексное развитие, если 50% домов – аварийные, ветхие или «включены в программу реконструкции и сноса». А если половина домов – хорошие, удобные и надёжные, они без всякой экспертизы идут под снос? Лично мне всё это напоминает сочетание депортации и зачистки территории с последующей передачей доходной земли так называемым инвесторам. Всё это придумано для получения сверхприбылей, ничего другого за этим не стоит…»
Ещё одна проблема состоит в том, что обитателям старых домов очень трудно будет предложить соответствующую замену в новостройках. Квартиры, комнаты, кухни, санузлы и коридоры в хрущёвках и брежневках имеют очень маленькую площадь по сравнению с нынешними проектами, так давно уже не строят. Переселять людей в помещения большей площади инвесторам может быть попросту невыгодно, а возможность доплатить за лишние метры есть далеко не у всех.
Непонятно также, как быть с представителями старшего поколения, которые, возможно, попросту не захотят менять образ жизни, привычную обстановку, в которой они провели не один десяток лет. Многих пугает даже сама мысль о переезде. Все эти и другие вопросы на данный момент остаются без ответа.
«Это не изъятие»?
Между тем на днях правительственная комиссия подготовила положительный отзыв на законопроект о «всероссийской реновации». Но в нём есть одно важное условие: документ, уже вызвавший массу споров на всех уровнях, должен быть серьёзно доработан. Чиновники, в частности, потребовали уточнить границы «территории комплексного развития», соотнести принимаемый закон с Жилищным кодексом, определить полномочия властей субъекта РФ и органов МСУ, откорректировать ряд других недоработок. Но в целом федеральные власти восприняли идею положительно.
На прошлой неделе министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев, будучи в Екатеринбурге, пояснил, что принятие законопроекта позволит расселить миллионы аварийных и ветхих «квадратов». «Федеральная программа работает до 2024 года, но туда попало жильё, признанное непригодным для проживания до 1 января 2017 года, – сказал чиновник. – А что с остальным? Если мы не хотим, чтобы люди в XXI веке жили в условиях, угрожающих их здоровью, закон надо принимать! Главное, чтобы конституционные и жилищные права граждан были соблюдены».
Законопроект вызвал бурные споры в Госдуме, ряд депутатов высказал мнение, что модель ГЧП (государственно-частного партнёрства) сработает далеко не во всех городах и регионах. «Но такие города есть, давайте дадим хотя бы им возможность расселить аварийный фонд, – предлагает Якушев. – Застройщики готовы туда выходить, там есть вся инфраструктура, транспортная доступность. Если снести старые бараки и построить многоэтажку, которая впишется в окружающую среду, люди получат качественное жильё».
Якушев также заверил, что реновация ни в коем случае не предполагает «экспроприации» квартир. «Это не изъятие, а предложение выкупить за справедливую цену, чтобы комплексно освоить территорию. Сегодня идут жаркие дискуссии, что нарушаются жилищные права граждан, могут быть нарушены права собственников. Но нужно в рамках этого закона найти золотую середину».
Какие территории будут определены под реновацию
Впрочем, пока идут споры, власти и застройщики столицы Урала уже наметили ряд территорий, на которых локально может быть реализована реновация. Пару лет назад эксперты подсчитали, что в целом под программу может попасть 2,5% всего жилья.
«Реновации не избежать, но начнётся она не завтра, – пояснил глава Екатеринбурга Александр Высокинский. – Такие объекты возможны в том числе и в центральной части города. Для начала должна быть освобождена площадка. Инвестор за свой счёт отселяет дом, а площадку под детский сад, школу, поликлинику даёт муниципалитет. В любом случае территория должна осваиваться в комплексе. Реализация такого проекта рассчитана примерно на 15 лет, при этом пять лет занимает именно расселение жильцов. На данный момент рассматривается несколько территорий, это, в частности, площадки у Макаровского моста, на Уралмаше и Эльмаше».
Под программу реновации может попасть 2,5% всего жилья.
В первом случае речь идёт о реновации 22 жилых домов возле Макаровского моста – в границах улицы Челюскинцев, переулка Северного, улиц Шевелёва, Папанина, Юмашева, русла реки Исеть, набережной Рабочей Молодежи. Застройщик планирует инвестировать в будущий микрорайон порядка 5,5 млрд рублей. По проекту планировки, на данной территории будут возведены здания от трёх до 49 этажей, а также социальные объекты: школа на 1 100 мест и четыре встроенных детских сада на 150 детей. Помимо этого предлагается возвести амфитеатр, спортивные площадки, зоны отдыха. На первых этажах разместятся фитнес-центры и рестораны.
Кто выигрывает в итоге?
Показательно, что момент отселения часто становится проблемой не только для жильцов, но и для застройщиков. Особо принципиальные, упрямые или излишне хозяйственные горожане способны серьёзно попортить нервы строителям, а заодно – заработать.
На закате нулевых в Екатеринбурге случилась такая история: один из местных застройщиков строил в микрорайоне Пионерский посёлок паркинг, но ему мешал небольшой домик с приусадебным участком. Компания предложила хозяину выкупить объект вместе с землёй за 11 млн рублей. Однако тому этой суммы показалось мало, он запросил ни много ни мало… 40 млн рублей и снижать цену ни за что не захотел. Принудительного отселения в таких случаях не предусмотрено, поэтому застройщик плюнул и, изменив проект, попросту обошёл дом.
Запас прочности последнего оплота СССР
Пару десятилетий назад под определение ветхого или аварийного жилья в Екатеринбурге подпадали в основном дома барачного типа: 2–3-этажные коробки, возведённые с 1927 по 1950 год. Однако сегодня под данный статус нередко подпадают хрущёвки и брежневки. Строили их в 50–60-е годы, быстро, но добротно, рассчитывая, что дома простоят лет сорок. Однако запас прочности старичков оказался гораздо больше.
Последний раз екатеринбургские хрущёвские пятиэтажки власти столицы Урала массово проверяли на в середине 90-х годов прошлого века. Тогда чиновники решили, что они запросто могут простоять еще лет пятнадцать.
В 2007 году повторное исследование стойкости таких зданий решили вообще не проводить, а ликвидировать старые дома совсем. Тем более что бывший глава города Аркадий Чернецкий неоднократно заявлял, что, дескать, такие дома портят архитектурный облик Екатеринбурга, а их содержание обходится дороже любого современного здания – из-за износа коммуникаций.
Программа (часть Генерального плана развития города) была рассчитана на 18 лет, и к 2025 году мы должны были полностью очистить центр города от ветхого жилья. Увы, все эти благие, по сути, намерения свёл на нет финансовый кризис. Инвесторов, готовых ввязаться в столь долгосрочный проект, не нашлось.
Глубокая реконструкция — альтернатива сносу?
Одним из вариантов «реабилитации» хрущёвок могла бы стать их глубокая реконструкция – несколько подобных проектов в городе было реализовано, например, на улице Никонова. Однако есть проблема: такие глобальные работы проводятся, как правило, с временным отселением жителей, что обусловлено серьёзностью изменений в доме (это не косметический и даже не капитальный ремонт). Отсутствие нормального маневренного фонда пока мешает реализовать и эту задачу.
«Срок эксплуатации хрущёвок зависит от их географического местонахождения, – поясняет руководитель Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин. – Например, около моря наблюдается высокая агрессивность воздуха, и достаточно быстро происходит коррозия сварки. Поэтому больше 60 лет хрущёвки на побережье не живут. Но на Среднем Урале моря нет, поэтому здесь срок эксплуатации таких домов намного выше. Полагаю, что сто лет они точно продержатся. Другой вопрос, что доводить до такого нельзя, в принципе, необходимо уже сейчас начинать потихоньку расселять людей в более новое жильё».
На Урале моря нет, а значит — хрущевки могут простоять до ста лет.
Эксперты также констатируют, что срок службы хрущёвок может существенно возрастать при правильном уходе за зданием – то есть при косметической реконструкции, систематических осмотрах несущих конструкций. Основная беда таких домов – устаревшие инженерные коммуникации. Во многих случаях им нужна срочная замена, иначе аварии на сетях будут происходить одна за другой. И вот эту проблему необходимо решать как можно скорее.
«Насколько я знаю, строители хрущёвок рассчитывали, что они простоят максимум полвека, – отмечает эксперт по недвижимости Павел Репин. – Но то ли технологии, то ли дисциплина была другая, однако большинство таких домов стоят и поныне. Не думаю, что принятие закона о всероссийской реновации как-то ощутимо повлияет на их судьбу. Во всяком случае лет пять-семь они точно простоят.
Кроме того, в столице Урала достаточно 2–3-этажных зданий барачного типа, которые реально находятся в ветхом или аварийном состоянии. Полагаю, что с жильцами таких домов проще договориться, чем с жильцами хрущёвок. Именно их необходимо расселять в первую очередь. Кроме того, реновация в Москве реализуется фактически за счёт госбюджета, в регионах таких денег нет и непонятно, когда появятся. Поэтому в глобальную реновацию, как в Москве, я не особенно верю».
Строили на полвека — построили на века?
Как видим, несмотря на износ, у хрущёвок в Екатеринбурге, скорее всего, большое будущее. А с учётом нестабильной экономической ситуации процесс их сноса может затянуться на десятилетия. Есть вариант, что даже наши внуки ещё застанут этот непотопляемый оплот советского времени: пусть сердитый, но относительно доступный вид жилья – хрущёвки.
Руководитель агентства недвижимости Станислав Галкин:
– Лично я не верю, что у нас в обозримом будущем возможна какая-то глобальная программа реновации жилья. Во всяком случае, предпосылок для её воплощения в Екатеринбурге я не вижу. Кроме того, она экономически нецелесообразна. Расходы абсолютно несопоставимы с теми результатами, которые она может дать. У нас в черте города осталось не так уж много откровенно ветхих бараков.
Кроме того, для массовой реновации нужны серьёзные федеральные деньги, ни регион, ни город совместно с инвесторами такой проект не потянут. И я не думаю, что такие средства когда-нибудь поступят в область, это попросту неразумно. Во всяком случае, не при нашей жизни.
И, конечно, если всё-таки выйдет закон о всероссийской реновации, людей вряд ли будут выселять из их квартир принудительно. Представим себе, что 1/3 жителей какой-нибудь хрущёвки или брежневки проголосовала против реновации. Ведь это не один и не два человека, это много людей! Если их начнут расселять по суду, невзирая на их желание остаться, это будет скандал, негативные последствия которого трудно даже представить. Вспомним: когда обманутые дольщики перекрывали улицы, шум был на всю страну.
Что касается хрущёвок и других домов, построенных в 60–70-е годы прошлого века… Я не строитель, но, судя по потребительским характеристикам, они выглядят достаточно неплохо. Скажу больше, многие современные апартаменты, которые предлагают сегодня девелоперы, во многом уступают им по качеству жизни. В крайнем случае можно провести капитальный ремонт, поменять коммуникации, и, полагаю, они простоят ещё 10, 20, а то и 30 лет!
С чего-то начинать надо!
Галина Хорошавина, эксперт ЖКХ Общественной палаты Свердловской области:
— К каждому дому необходимо подходить индивидуально. Например, в нашей кирпичной пятиэтажке я живу с 1963 года, мы сделали капитальный ремонт, поменяли все сети, облагородили двор, она ещё полвека простоит. С другой стороны, рядом стоят два точно таких же дома, но там возникают постоянные проблемы: аварии, потопы и прочие коммунальные катаклизмы.
Считаю, что в программу реновации необходимо включать двухэтажные бараки 30–40-х годов, а также панельные дома родом из 60-х. В своё время я видела, как их строят за три месяца, скрепляя блоки металлическими скобами. За десятилетия они проржавели, здания насквозь продуваются всеми ветрами и в случае ЧС могут сложиться, словно карточные домики.
Кроме того, 90% таких домов ни разу капитально не ремонтировались даже в центре города, там всё прогнило. Власти не считают необходимым приводить их в порядок. Как-то я обратила внимание одного чиновника на эту проблему, но он ответил: «Незачем, через пять лет начнётся реновация, их всё равно снесут». Полагаю, будет хорошо, если вместо десятка таких домов, стоящих рядом, появятся две-три красивые многоэтажки.
И ещё: моя идея прозвучит кощунственно, но я против голосования по вопросу реновации дома.
Если есть необходимость снести аварийное или ветхое здание и расселить людей, это надо делать! Потому что в любом доме найдётся несколько упрямых жильцов, которым наплевать на всех остальных. Если им дать волю, они по каждому вопросу будут требовать проведения всероссийского референдума. Пусть каждый подъезд выбирает делегата, которому он доверяет, а тот уж решает все вопросы расселения с властями. Потому что с группой людей договориться можно, а с толпой – нет.
Конечно, для реализации программы понадобятся значительные средства, без помощи государства и региона не обойтись. Но у нас достаточно богатый город, а опыт реновации уже был опробован в Москве, постепенно его можно распространять по всей России. Где-то хватит миллиарда, а где-то не хватит и пяти. Главное – не забыть о социальной составляющей, чтобы в новых высотных кварталах были детские сады и школы.
В этом плане я согласна с нашим градоначальником, который постоянно задаёт застройщикам вопрос: а хватит ли нам школ, а хватит ли поликлиник, а будет ли рядом магазин? Люди должны жить не только в хорошем доме, но и в хорошем квартале, в хорошем городе, в хорошей стране! Именно поэтому реновация должна стать национальным проектом! Многие эксперты говорят, что на всероссийскую реновацию нам не хватит денег. Но денег не будет хватать никогда, а начинать с чего-то надо?
