Жители многоквартирных домов начинают задумываться о праве на придомовую территорию только, когда во дворе начинается стройка, ремонт дороги или изменение его границ. Оказывается, многие не знают, как оформить придомовую территорию многоквартирного дома (МКД).
Попробуем разобраться в этом вопросе вместе с экспертом кафедры гражданского права Уральского государственного экономического университета, руководителем Юридической клиники УрГЭУ Сергеем Соколовым.
– Сергей Леонидович, в многоквартирных домах проживают сотни собственников, имеющих разные мнения насчет использования земли. Какими правовыми актами нужно пользоваться для установления права собственности на придомовую территорию?
– Общее регулирование земельных отношений в Российской Федерации осуществляется Земельным кодексом РФ. Статья 39.20 Земельного кодекса РФ закрепляет, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на них.
В тоже время особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества, устанавливаются федеральными законами. В частности ФЗ-189 от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Статья 16 ЖК предусматривает, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью владельцев помещений в многоквартирном доме.
– Эта земля переходит собственникам бесплатно?
– Да. Если земельный участок под МКД был образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть до 1 марта 2005 года, и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он бесплатно переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме.
Если же земельный участок, на котором расположен МКД не оформлен и кадастрового учета не проводилось, тогда в соответствии с Жилищным кодексом РФ, любой собственник помещения данного МКД вправе обратиться в Земельный комитет Администрации своего города. Формирование границ придомовой территории в зоне его ответственности.
Если кадастровый учет не проведен, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, например муниципалитета. Вместе с тем по смыслу закона собственник не вправе распоряжаться этой землей, но вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В таких случаях собственники в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав.
– Выходит, в этом смысле у жителей многоэтажек, построенных после вступления в силу Жилищного Кодекса РФ проблем с оформлением собственности нет совсем?
- Если земельный участок был образован после 1 марта 2005 года, то право общей долевой собственности возникает автоматически. И каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности владельцам помещений в данном случае не требуется.
– Значит, без заявления собственников, проживающих в домах, построенных до вступления в силу Жилищного Кодекса РФ, администрации городов и районов оформлением земли не занимаются?
– Занимаются, например, в ходе выполнения комплексных кадастровых работ. О начале действий по образованию земельного участка уполномоченный орган не позднее, чем через пять рабочих дней после принятия соответствующего решения уведомляет собственников помещений в многоквартирном доме, под которым образуется земельный участок.
На сайте администрации города или района размещают извещения о начале действий по образованию земельного участка, планируемых этапах и сроках. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка он переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев МКД.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Также можно оспорить предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении его для строительства, о проведении торгов по его продаже или права на заключение договора аренды в судебном порядке по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
– Предположим, что непорядок с документаций затянулся, а в это время во дворе многоквартирного дома началось строительство дороги или сносят детскую площадку, как следует поступать собственникам земли, то есть жителям МКД?
– В случае, когда в результате действий или бездействия органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники квартир могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ участка...
При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
