Первый и последний не предлагать! В квартире перепланировка или из окна открывается вид на помойку? Цены на «неудобное» жилье могут быть процентов на 10–20 ниже рынка. Какие особенности делают недвижимость более доступной? Всегда ли так критичны минусы, из-за которых квартиры считаются неликвидными? Может быть, то, из-за чего риелторы снижают цену, окажется для вас плюсом? Бонус – несколько способов экономии, которые не работают в этом году.
1. Последний этаж
Проблемы: квартиры на верхних этажах как-то по традиции, еще с советских времен, считаются одним из худших выборов. Причиной всему – вечно протекающие крыши. А летом в жару кровля может так накаляться, что в квартире становится невыносимо жарко. Также считалось, что на балкон верхнего этажа ворам проще всего забраться с крыши.
Плюсы: зато не верхнем этаже над вами нет соседей, никто не устраивает танцы до утра и не передвигает мебель в воскресенье, не трясет над вашим балконом пыльным ковриком, не бросает на вашу голову окурки. Кстати, из-за особенностей разводки отопительной системы в некоторых домах на верхних этажах теплее, чем внизу.
Павел Репин, эксперт по новостройкам: «Если говорить про новостройки, вопрос последнего этажа и протечек крыши уже не имеет такой остроты. Однако стереотипы действительно все еще сильны и многие по инерции пытаются сбивать цену, аргументируя исключительно верхним этажом. Уже больше десяти лет в новостройках планируются технические этажи над верхним жилым этажом».
2. Первый этаж
Проблемы: квартиры на первых этажах презрительно называют проходным двором, их любят воры, коробейники, торгующие ширпотребом вразнос, свидетели Иеговы и вообще все желающие попасть в подъезд, если на двери установлен домофон. Если окна расположены низко – в них заглядывают любопытные прохожие, если высоко (например, это второй этаж над коммерческим помещением) – вы будете наблюдать за постоянным потоком посетителей, слышать звуки и запахи из магазина, пекарни или алкомеркета. Если под полом расположен подвал и коммуникации требуют ремонта, жильцов первых этажей могут сопровождать постоянная сырость, грибок, насекомые и мыши из подвальных помещений.
Как исправить? Разумеется, если дом очень старый и подвал периодически топит – покупать над ним квартиру не стоит при любой скидке. Но стоит убедиться в этом самому – возможно, стоимость квартиры занижена скорее из-за стереотипа, а реальное положение вещей не так мрачно. От незваных гостей частично спасает домофон на подъездной двери. От сырости и насекомых из подвала – обработка СЭС и свежее напольное покрытие с новыми плинтусами. От любопытных взглядов – плотные шторы или жалюзи.
Плюсы: на первом этаже удобно селиться тем, у кого проблемы с передвижением, лишним весом, мамам с маленькими детьми, пенсионерам – меньше лестниц приходится преодолевать. Часто под окнами многоэтажек бывают кусочки земли, которые можно засадить цветами, кустами или грядками с луком, чем с удовольствием пользуются жильцы первых этажей. Не страшно мыть окна.
3. Вид из окна
Проблемы: панорамный вид из окна современной высотки увеличивает стоимость квартиры на 10–15%, соответственно, за неудачный вид можно получить такую же скидку. Можете смело просить ее, если окно выходит на другую многоэтажку, темный двор, помойку, кладбище, тюрьму или завод, если квартира смотрит на оживленную дорогу или совсем рядом с окнами проходит узкий тротуар.
Как исправить? Современные многокамерные окна надежно защищают от шума и пыли, а плотные красивые портьеры или жалюзи – от неудачного вида из окна.
Плюсы: сделать акцент на дизайне помещения, поработать с локальным искусственным освещением – пространство можно преобразить и без учета вида из окна.
4. Перепланировка, проблемный ремонт
Проблемы: перепланировки, которые сложно (а порой и невозможно) узаконить, многоуровневые полы и потолки, арки и ниши, измененные дверные и балконные проемы, вычурный ремонт, который делался с учетом особых вкусов предыдущих хозяев – все это может служить препятствием для продажи квартиры, если новый покупатель имеет другое представление об уютном жилье. Соответственно, является хорошим поводом попросить скидку до 10-15%. Сюда же относится отсутствие всякого ремонта в течение многих лет, «убитые» бабушкины квартиры-бомжатники, горевшие, затопленные и т.д.
Как исправить? В любом случае оцените фронт работ с профессиональным строителем, чтобы иметь представление о грядущих затратах по приведению жилья к нормальному виду. Будьте особенно внимательны к изменениям и перепланировкам, которые нельзя исправить и за которые вы, как будущий хозяин жилья, будете нести полную ответственность (штраф, предписание вернуть все к первоначальному виду и т.д.):
- Если разрушены общедомовые коммуникации, несущие стены;
- Если снесена стена между кухней и залом в доме с газовыми плитами;
- Если туалет или ванная перенесены в другие зоны квартиры и фактически находятся над жилыми помещениями;
- Если батарея центрального отопления вынесена на балкон;
- Другие изменения, в результате которых невозможно пользоваться квартирой.
Плюсы: Если внесенные предыдущим хозяином изменения вам понравятся – вы можете получить квартиру своей мечты по цене ниже рынка, ведь за нестандартную планировку можно выпросить скидку.
5. Дом, подъезд, соседи
Как исправить? Варианта у вас два: либо заставить мир прогнуться под вас и методично воевать за свои порядки, что утомительно и затратно, либо подобрать условия, подходящие именно вам.
Плюсы: можно получить скидку до 20% от рыночной стоимости квартиры, и, например, если вы покупаете недвижимость под сдачу ее в аренду – выгода может быть весомее неудобств.
6. Двор, район, инфраструктура
Проблемы: неухоженный, заросший двор, затапливаемые тротуары, а также еще не благоустроенный двор новостройки – без асфальта и зелени, многолетняя стройка с шумящей строительной техникой, вывозящей глину со стройплощадки. Соседство очистных сооружений, железной дороги, дымящих труб котельных, бывшей свалки, пустыря и т.д. Отсутствие рядом магазинов, школ, больниц, общественного транспорта, остановок, оборудованных подъездных путей. Устаревшая коммунальная инфраструктура, требующая капитального ремонта. Обратить внимание на то, что происходит вокруг дома, стоит заранее. И как минимум попытаться выяснить, сколько эти неудобства уже длятся и когда должны закончиться.
Как исправить? Если это новостройка, то у вас есть шанс дождаться, когда процесс завершится: дороги проведут, тротуары выложат плиткой, двор облагородят и засадят кустами. Вся необходимая инфраструктура тоже появится со временем, вопрос – нужна ли она вам прямо сейчас или вы можете подождать? Если речь идет о вторичном жилье, неухоженный двор и затопленный подвал может свидетельствовать о регулярной плохой работе управляющей компании. В любом случае в одиночку эти проблемы не решить, можно только собрать максимум доступной информации и сделать выводы.
Плюсы: двор не важен, если у вас нет детей и животных, которых надо в нем выгуливать, машины, которую нужно парковать под окнами, если вы не планируете проводить часы на лавочке у подъезда, а ищете квартиру только в качестве спального места. Часто квартиры в новостройках выбирают молодые и переезжающие из других городов покупатели, так как они еще не обременены большим количеством социальных связей и могут начинать жизнь буквально с чистого листа.
Это случаи, когда можно действительно получить неплохую скидку. А теперь – несколько мифов о скидках, которые в этом году неактуальны.
1. Новостройки на этапе котлована
Еще не так давно эта схема позволяла купить квартиру в строящемся доме практически за полцены (порой на 30-50% ниже рынка). Были и свои риски – многомесячное ожидание, плюс оплата аренды или квартплаты за вторую квартиру в течение этого периода, были и обманутые дольщики, которые оставались и без денег, и без квартир, когда застройщик по какой-то причине оказывался неспособен завершить начатый проект.
2. Шоурумы в новостройках
Крупные застройщики часто оборудуют презентационные квартиры в своих ЖК – делают дизайн-проект, авторскую отделку, обставляют мебелью, чтобы показать все преимущества планировки, архитектурных решений, нестандартного подхода. Шоурум помогает продавать другие квартиры комплекса с подобной планировкой. Саму же промоквартиру продают в последнюю очередь, когда все остальные уже практически полностью распроданы и шоурум становится содержать затратно. Считается, что презентационная квартира стоит значительно дешевле, чем подобные квартиры в том же ЖК. Но так ли это на самом деле?
Павел Репин, эксперт по новостройкам: «Дисконт на шоурум может быть довольно существенный и можно присмотреть себе вариант, который застройщик сливает, потому что уходит с локации, и этот шоурум у него висит как бремя. Но предварительно есть смысл просчитать с какой-нибудь строительной компанией стоимость демонтажных работ и нового ремонта».
Пресс-служба «Атомстройкомплекса»: «Нельзя сказать однозначно, что шоурумы дешевле остальных квартир, все очень индивидуально и зависит от расположения, этажа, отделки и меблировки конкретной квартиры».
3. Время покупки квартиры
Считается, что в конце отчетного периода (месяца, года), а также в низкий сезон (летом) цены на недвижимость снижаются процентов на 10%. Покупателей становится меньше – и рынок проседает. Но в 2020 году риелторы отмечают, что подобных скидок становится меньше.
Станислав Галкин, директор компании «ОбменКвартир.РФ»: «Вопреки расхожему мнению, на рынке недвижимости, как правило, не бывает сезонности. Понятно, что летом, в период отпусков, активность на рынке несколько снижается, а перед новогодними праздниками, наоборот, повышается, но всё же не настолько, чтобы существенно повлиять на цены. Такая ситуация больше влияет на ассортимент квартир, представленных на рынке. Летом он, как правило, шире – и можно выбирать из большего числа объектов. Перед Новым годом, наоборот, количество объектов, выставленных на продажу, снижается, поэтому выбор становится меньше, и решение о покупке нужно принимать быстрее, чтобы не упустить понравившиеся варианты.
Действительно, бывают периоды ажиотажного спроса, когда стоимость квартир начинает резко повышаться. Порой наступает стагнация, когда стоимость объектов длительное время не меняется, а количество сделок уменьшается и иногда это даже приводит к затяжному падению цен. Вот только периоды эти никак не зависят от времени года. На цены влияет экономическая ситуация в стране, уровень доходов населения, доступность кредитования и количество строящегося жилья».
