Если вы планируете купить квартиру в новостройке – следует выбирать сначала репутацию застройщика, потом район, потом соседей. Полезным будет запросить у застройщика схему коммуникаций и уточнить, какой будет отделка. Если же ваш выбор пал на вторичку, к этим пунктам прибавляется следующий этап – оценить состояние внутренних поверхностей и инженерных сетей, чтобы хотя бы приблизительно просчитать расходы. Ведь не замеченный вовремя дефект может привести к тому, что выгодная покупка обернется непредвиденными тратами.
В какие уголки квартиры нужно заглянуть, чтобы всё про неё понять, нам рассказали Валентин Савченко (специалист с высшим строительным образованием и 20-летним стажем) и Михаил Томилов (инженер, имеет 15-летний опыт работы с инженерными сетями). Если по каким-то пунктам у вас возникли сомнения – это хороший повод поторговаться с продавцом.
Осмотр начинаем с ванной и кухни
1. После информации о материале и дате постройки дома, уточнения срока капремонта первое, что должно вас заинтересовать, – состояние коммунальных сетей: из чего и когда сделаны. Ведь это напрямую влияет на качество жизни, стоимость расходов по содержанию и текущему ремонту жилья. Даже если трубы зашиты, для коммунальных служб должен остаться доступ. В крайнем случае можно попросить вскрыть гипсокартон, ведь сети – вопрос принципиальный. Что там смотреть? Конечно, протечки. Хорошо, если стояки водопровода заменили на современные – металлопластик, полипропилен, сшитый полиэтилен. Если стоят старые стальные – стоит подумать, так как при капремонте их будут менять, и вы будете испытывать неудобства. Если доступа к сетям нет, самый простой тест: откройте кран с холодной водой – если вода идет плохо, скорее всего, трубы внутри заросли. Можно измерить давление воды – в норме оно должно быть 4–6 атмосфер.
2. Если в квартире установлены счетчики, уточните срок поверки (евростандарт – каждые 6 лет), когда истекает срок действия. Эта информация должна быть в паспортах счетчиков.
3. Оцените состояние сантехнического оборудования (унитаз, умывальник, ванна, душевая кабина), осмотрите все подключения, смесители и шланги на предмет плотности соединений и возможных протечек.
4. Какая система канализации и менялась ли она? Общий стояк может быть либо чугунный, либо современный пластиковый. Срок службы чугунных труб 50 лет, из-за особенностей материала они постепенно зарастают изнутри. Срок службы пластиковых труб также 50 лет, но при этом пластик гладкий изнутри, поэтому не остается осадок и напор воды всегда хороший. Под кухонной раковиной найдите ревизию – это специальная заглушка, которая должна быть доступна для прочистки возможных засоров. Ее можно снять и осмотреть стояк изнутри. Диаметр трубы у кухонного слива в старых домах может быть меньше 100 мм – по современным нормам это очень мало, такие трубы постоянно будут засоряться, даже если вы решите заменить их на более удобные в своей квартире, но при этом на нижних этажах они останутся узкими.
Оцениваем безопасность и микроклимат
5. Следующий важный вопрос – электросети: откройте электрощиток и посмотрите, какие там провода, автоматы, контакты, изоляция, в каком всё состоянии. Алюминиевая проводка советского образца служит 20–25 лет, медные провода, даже старые, прослужат не меньше 50 лет. Тут следует знать, что в домах постройки до 2000 года не предусмотрена система заземления, в новостройках в целях безопасности обычно заземлены розетки, металлическая мойка, ванна (неправильное заземление – с полотенцесушителя).
6. Проверьте, работает ли вентиляция. Для этого поднесите лист бумаги к вентиляционному отверстию, при этом окно должно быть приоткрыто. Если вентиляция работает – бумагу затягивает в вентиляционную шахту. В домах послесоветской постройки со стеклопакетами могут быть также встроенные вентклапаны.
7. Осмотрите окна. От состояния, размеров и количества окон напрямую зависят теплопотери. Если это современные пластиковые окна со стеклопакетами, оцените состояние уплотнителей – их нужно менять каждые 5–7 лет. Если фурнитура отрегулирована – окно легко открывается и закрывается, плотно прилегает к раме. Зимой можно легко понять, дует ли от окна и хорошо ли оно утеплено, в теплое время года для этих целей к окну можно поднести горящую спичку или свечу и посмотреть, реагирует ли на сквозняк огонёк или дым. К слову, для уральского климата достаточно 2-камерного стеклопакета и 3-камерного профиля (50–54 мм). Но тепло – это лишь одна сторона медали, вторая – вентиляция. Если доступа воздуха нет, в квартире будет ощущаться недостаток кислорода и избыточная влажность. На плохую вентиляцию указывает конденсат и плесень на откосах и подоконнике.
Планируем отделку
8. Конечно, ремонт в квартире вы будете делать по своему вкусу, но на этапе покупки хорошо бы понять, достаточно ли будет поменять линолеум и обои или придется полностью перестилать полы (если там старый скрипучий деревянный пол), выравнивать стены, выводить плесень (что, кстати, бесполезно, если плесень уже проросла в массив стены – можно лишь на какое-то время очистить от нее внутренние поверхности). Хорошо, если на полу уже есть бетонная стяжка. Отдельный вопрос – теплый пол: проверьте, работает ли он, уточните, по какой технологии сделан. Например, на греющий кабель, который обычно делают под плитку, нельзя ставить мебель – под ней он греется, что небезопасно. Под ламинат обычно стелют плёночный теплый пол – стоит проверить, не греются ли контакты в местах соединения, возможно, их придется заново пропаять.
9. Посмотрите на потолок – нет ли следов протечек. Их обнаружение станет хорошим поводом задать владельцу недвижимости вопрос о соседях. Натяжной потолок частично снимает этот вопрос, так как спасает от тотального потопа. Кстати, из натяжных потолков самыми экологичными на сегодняшний день считаются ситцевые.
10. Осмотрите стены, причем начинать лучше еще до входа в квартиру – с улицы. Какой материал снаружи? Кирпич держит температуру лучше всего; у бетона хуже всего с вентиляцией и пароизоляцией; из современных фасадов практичнее всего вентфасад – при такой технологии утеплитель служит дольше всего, так как защищен от осадков и хорошо проветривается (учтите, что любой утеплитель нужно менять через 10 лет). Обратите внимание, нет ли плесени на уличных стенах, потом поищите ее внутри квартиры. На сырость может указывать характерный запах и просто ощущение влажности. Загляните за шкафы и другие крупные предметы мебели по углам, особенно у уличных стен, внутрь встроенных шкафов – очень часто там не бывает вентиляции и создаются благоприятные условия для развития плесени.
Если у вас возникли сомнения по одному из этих пунктов, но в целом квартира вам нравится, вы можете торговаться и получить неплохую скидку, так как каждый из перечисленных вопросов означает дополнительные вложения в недвижимость.
Новостройка или вторичка? Все «за» и «против». 
Как выбрать «безопасный» хлеб? 
В Екатеринбурге развенчали миф, выросший на дрожжах 
Семь хитростей от строителей, чтобы продать квартиру подороже 
Каким обогревателем пользоваться нельзя