Мы продолжаем отвечать на актуальные вопросы приобретения недвижимости. Многие покупатели на первом этапе колеблются: новостройка или вторичка? Попробуем разобраться, какой вариант выгоднее и дальновиднее в текущей ситуации, когда меняются ставки по ипотеке и девелоперы подстраиваются под новые реалии.
Жилье здесь и сейчас
Главный аргумент в пользу вторички обычно такой: дом уже готов, инфраструктура понятна, и нет рисков, что строительство растянется. Проводи сделку, переезжай и живи. Но это так лишь отчасти: риелторы предпочитают молчать о сделках, затянувшихся из-за того, что в процессе оформления документов обнаруживается прописанный в квартире ребенок или неучтенное обременение.
В некоторых квартирах жильцов сменилось столько, что невозможно гарантировать юридическую чистоту. Если квартира перешла по наследству, могут внезапно возникнуть наследники, и сделка не состоится. Поэтому такую покупку необходимо тщательно проверять. Видим, что оперативность переезда в квартиру на вторичном рынке – вещь условная, и это стоит учитывать.
Второй аргумент за вторичку: в давно построенном доме не всплывут строительные недоработки, дом отстоялся, дал усадку. Но необходимо учитывать сроки эксплуатации инженерных коммуникаций. Чем старее жилье, тем актуальнее вопрос замены электрики, сантехники и прочих систем, а их ремонт обходится довольно дорого.
Третий аргумент за вторичное жилье: не нужно тратиться на ремонт. Действительно, может повезти – и вы найдете квартиру, бывшие хозяева которой по своим вкусовым пристрастиям похожи на вас, однако такие случаи единичны. Обычно оказывается, что цветочки в ванной – совсем не ваша история, а кухня в вашем представлении должна быть белая и глянцевая, а не монументальная и с резьбой.
Также кажется, что сделка с квартирой на вторичном рынке будет дешевле, особенно если приобретаешь недвижимость у физического лица через договор купли-продажи. Но это идеальная ситуация, когда не привлекается дополнительное финансирование, не нужна ипотека. Если же сделка проходит с участием банка, то помимо всего прочего для вторичного жилья, к примеру, потребуется оценка на предмет отсутствия незаконной перепланировки и соответствия заявленной стоимости состоянию недвижимости. А это дополнительные затраты, которые может нести покупатель.
Многие рассматривают вариант приобретения недвижимости на вторичном рынке в знакомом районе, так как сложились определенные социальные связи: родственники живут недалеко, с друзьями соседние балконы, малыши ходят в школу, которую заканчивали старшие братья и сестры. Еще на этапе выбора понятно, куда дети побегут за хлебом, где можно погулять с собакой, в каком кафе посидеть с подругой и куда идти подстригаться. Но новые школы с современным оборудованием, площадками, велодорожками все-таки строятся в новых районах. А давно существующие не всегда удается модернизировать.
Наконец, учтем инвестиционный фактор: насколько квартира будет ликвидна спустя несколько лет. И тут играют роль многие нюансы: район, инфраструктура, год постройки, планировка, ремонт… Нужно очень хорошо разбираться в рынке, чтобы выбрать ликвидный вариант. Даже если вы планируете переезд надолго, все-таки желательно заранее попытаться спрогнозировать рыночную судьбу своей вторички. Вдруг рано или поздно вы решите расширить жилплощадь или перебраться в новостройку.
Все новое
Жить в новостройке – совсем другая история. Во-первых, вы можете выбрать планировку, о которой давно мечтали. Застройщики предлагают разные варианты: и просторные студии, и квартиры с классическими планировками, и с кухнями-гостиными, и отдельные площади под гардероб и кладовую, и даже двухуровневые квартиры. Конечно, в старом жилом фонде таких вариантов нет. Увы, но в большинстве случаев там вам придется смириться с небольшой кухней, стандартным расположением комнат, отсутствием пандусов, оборудованных мест для парковок и пойти на другие компромиссы. Все это просто отсутствует в старых проектах.
Во-вторых, в сделках с новым жильем вы становитесь первым хозяином. С правовой точки зрения покупка недвижимости от застройщика – это абсолютно прозрачная и надежная сделка. Юридическая безопасность немаловажна, когда речь идет о крупных инвестициях.
В-третьих, современная инфраструктура. Такой вариант возможен при комплексной застройке, как, например, в Академическом районе, который возводит АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое». Здесь одновременно с домом появляется и современная инфраструктура: новые школы, детские сады, парки, прогулочные зоны, выделенные наземные и подземные паркинги…
Все они делаются с учетом современных реалий. В то время как в кварталах старой застройки, допустим, тротуары настолько узкие, что при движении сложно разминуться пешеходам и велосипедистам. Во многих дворах, спроектированных лет 30 назад, не то что машину негде поставить – детям негде гулять, так как площадки либо нет совсем, либо есть одинокая пустая песочница.
В современных районах совершенно иная, дружелюбная атмосфера. Например, в Академическом родители спокойно отпускают детей одних во двор или в школу, люди здесь всегда помогут, а дополнительную безопасность обеспечивает продуманная система видеонаблюдения. По вечерам проспекты Академического оживляются: люди отдыхают на лавочках, всей семьей прогуливаются по аллеям или катаются на велосипедах на специально выделенных велодорожках. Здесь есть вся инфраструктура, необходимая активному горожанину: в шаговой доступности фитнес-центры, кофейни, пекарни, аптеки, магазины, игровые площадки…
Сколько стоит новая квартира?
Теперь поговорим о финансовой стороне. По данным УПН, в прошлом году и в начале 2020 года примерно половина сделок в Екатеринбурге проходили с привлечением ипотеки. Однако в последние месяцы, в мае–июне 2020 года, доля ипотечных сделок выросла до 60–70%. Эта разница во многом результат программы льготного кредитования при покупке квартиры в новостройке. По ее условиям установлена ставка 6,5%. В то время как ставки на покупку вторички сейчас от 7,9% и выше.
То есть получается, что с финансовой точки зрения при использовании заемных средств для покупки жилья сейчас выгоднее взять ипотеку с господдержкой на новостройку, чем оформить кредит по рыночной ставке для покупки вторичного жилья. Сниженная ставка помогает семьям оптимально распланировать бюджет, чтобы его хватало не только на текущие выплаты по кредиту, но и на насыщенную, яркую жизнь: увлечения, спорт, путешествия.
В Екатеринбурге ставки по ипотечным программам с госучастием заметно ниже среднерыночных. Например, для покупки жилья в Академическом банки предлагают ставки от 5,85%, при этом первоначальный взнос может быть от 10%, а сумма кредита внушительная – до 6 млн рублей. А по условиям семейной ипотеки ставка составляет от 4,5%. Эксперты отмечают, что это минимальные за всю историю ипотечного кредитования в России ставки.
Также в Академическом районе действует программа покупки готового жилья с эффективной ставкой от 1,9%. Для получения кредита по минимальной ставке на 5 лет заемщику необходимо заплатить первоначальный взнос в размере от 71%.
То есть, как мы видим, вариантов финансирования сделки много. И сейчас, пожалуй, один из самых благоприятных периодов для новоселья. Если вы давно вынашиваете такую идею – начните действовать! Хотя бы просто соберитесь на семейном совете и обсудите, какой ежемесячный платеж был бы необременителен для вас. Потом помониторьте рынок, сравните варианты и примите решение, которое изменит ваше будущее.
Текст: Наталья Валюгина
