В Екатеринбурге прошла встреча представителей сферы строительства, недвижимости и кредитных организаций «Ипотечный шторм: пережить нельзя остаться за бортом». На повестке вопрос: как поменялся рынок и что поможет вернуть россиянам доступное жильё? Подробности – в материале «АиФ-Урал».
Для кого строимся?
Модератор встречи Ольга Павлова, член рабочей группы по наследию Общественной палаты Екатеринбурга, рассказала, что рынок недвижимости в Свердловской области в прошлом году продолжил рост и даже установил новый рекорд по показателям ввода жилья: свыше 3,3 млн кв. м. Руководитель аналитической службы «Уральской палаты недвижимости» Михаил Хорьков добавил, что средняя цена «квадрата» в новостройках Екатеринбурга за пять лет увеличилась на 106%, на «вторичке» – на 76%. Непосредственно в 2024 году рост составил 12% и 10% соответственно.
Также внёс лепту новый ипотечный стандарт, который призван защитить заёмщиков и банки от высокорисковых схем ипотечного кредитования. К ним относятся, например, размер первоначального взноса менее 20% от стоимости жилья, заниженные банковские ставки для отдельных застройщиков, приводящие к завышению цены на квартиру, длительное хранение средств заёмщика на аккредитивах, недостаточное информирование заёмщиков об условиях кредита и сопутствующих услугах. Новый стандарт снизил доступность ипотеки для отдельных категорий заёмщиков, например, тех, кому не хватает средств на первый взнос.
Что поднимет ипотечный рынок «с колен»?
В текущих условиях эксперты отмечают важность снижения ключевой ставки до значений ниже 16%. Но, согласно заявлениям ЦБ РФ, в 2025 году об этом говорить рано: среднее значение «ключа» будет держаться в районе 17–19%. Это необходимо, чтобы снизить уровень инфляции. Эффект заградительных ставок уже даёт первые результаты, однако несмотря на то, что «ключ» к декабрю может опуститься до 16-17%, эта тенденция не станет решающей для полноценного развития экономики и производства. И в строительной отрасли то без участия льготных ипотечных программ в ближайшие несколько лет не обойтись.
Тем важнее в этих реалиях становится адресная поддержка. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов сделал упор на необходимость разработки полноценной льготной программы для участников СВО, которая будет действовать и после восстановления мира.
«Доля ипотеки в общих продажах у всех участников рынка достигает сегодня 50–60%, подавляющее большинство сделок приходится на "семейную" программу. То есть лучшие условия по ипотеке сегодня есть только у тех, кто этой программе соответствует. Остальным группам населения доступна лишь заградительная рыночная ипотека, поэтому улучшить свои жилищные условия они не могут. В этой ситуации необходимо увеличивать количество госпрограмм, которые будут направлены на поддержку разных кадров. В первую очередь, молодых специалистов, а также работников социальной сферы (медицина, образование) и участников СВО», – уверен Рустам Азизов.
При этом эксперт подчеркнул необходимость повышения «потолка» по сумме кредита до 20 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, где невозможно купить жильё для семьи за те же деньги, что и в регионах. А специально для защитников Родины Азизов предлагает установить сниженный первоначальный взнос от 10% и выдавать на его оплату сертификат в сумме 1 млн рублей. Это снизило бы до комфортного уровня размер ежемесячного платежа, который по действующим рыночным ставкам может превышать 200 тысяч рублей.
Купить нельзя откладывать
Согласно опросам населения, активное подорожание квадратного метра россияне воспринимают как временное явление – симптом кризиса, который минует, когда экономика страны оправится. Однако застройщики предупреждают: существенного снижения цен на недвижимость не будет, поскольку цена стройки растёт. И не только за счёт удорожания банковских продуктов для девелоперского сектора: неуклонно повышаются стоимость стройматериалов, техники и оплаты труда работников, дорожает земля, растут расходы на привлечение покупателей. К примеру, на замену ипотеке многие застройщики предлагают рассрочку оплаты на срок от нескольких месяцев до 5–7 лет. В конце 2024 – начале 2025 гг. доля сделок с рассрочкой уже составила 44,3%, отметил зам. председателя правления «Самолёт Банк» Аркадий Тарнопольский.
Но, во-первых, работа с документами по рассрочке требует квалифицированных кадров. Во-вторых, для компаний это – риск не получить обещанные деньги, например, если покупателю банк не даст вовремя одобрение по ипотеке. Уже на этапе первого платежа (не считая первоначального взноса) порядка 10% клиентов по той или иной причине не выполняют обязательства. Избежать просрочек и невыплат по договорам рассрочки можно, считает Аркадий Тарнопольский. Для этого необходимо проверять покупателей на соответствие актуальным требованиям банков.
Тот же совет актуален и для риелторов: присутствующие на встрече банкиры рекомендовали специалистам по сделкам с недвижимостью более детально изучать требования кредитных организаций к заёмщику, реальные возможности своих клиентов, и направлять их в те банки, где шансы получить одобрение выше.
Островок стабильности
Даже в сегодняшних условиях заградительных ставок рынок коммерческой недвижимости и, соответственно, кредитование покупателей бизнес-площадей, демонстрируют стабильность. Во многом это обусловлено ростом популярности стиля Light Industrial, когда в густонаселённых или активно строящихся районах возводятся производственно-складские блоки, в которых могут разместиться необходимые местным жителям объекты – офисы, шоурумы, магазины, мастерские. Схожий эффект даёт формат стрит-ритейл, укоренившийся в современном жилом строительстве: первые этажи новостройки отводятся под размещение кафе, культурных и спортивных объектов, магазинов и салонов – всего того, чем регулярно пользуется городской житель.
Опытом постройки и управления такой коммерческой недвижимостью на примере московских и петербургских объектов поделилась руководитель управления коммерческой недвижимости в «А101» Оксана Моисеева. Девелопер сегодня не просто возводит жилые кварталы, но, по сути, строит город с нуля. К примеру, проект «Новая Москва» возводится на площади более 2,5 тысячи га, и вместе с жилыми домами выстраивается вся инфраструктура: детские сады и авторские школы нового поколения, бизнес-кластер, спортивно-событийный кластер с аквакурортом. Среди новосёлов немало молодых предпринимателей, руководителей и владельцев бизнеса. И им интересна покупка коммерческих площадей на первых этажах и в отдельно стоящих зданиях.
Помимо строительства и продажи или сдачи в аренду коммерческих помещений, компания делает важную вещь: создаёт бизнес-сообщества, чтобы объединить усилия предпринимателей в скорейшем развитии и повышении качества жизни районов. Часть площадей (около 30%) остаются под управлением застройщика, чтобы гарантировать появление значимых социальных объектов на отведённом для них месте.
«В наших районах уже работает порядка 1,3 тысячи различных бизнесов – общая площадь объектов стрит-ритейла составляет около 130 тысяч квадратных метров. В 2024 году мы реализовали в данном сегменте 49 тысяч "квадратов", а в этом году планируем продать не менее 60 тысяч. Ко всему прочему, коммерческая недвижимость в формате стрит-ритейл и лайт-индастриал востребована у покупателей из других регионов – это возможность либо расширить бизнес на столичного потребителя, либо получить дополнительный доход от сдачи площадей в аренду. В 2024 году доля таких клиентов составила уже 11% и продолжает расти», – пояснила Оксана Моисеева.
Тем временем, добавила она, интерес к жилой недвижимости как инвестиции несколько снизился. При условии дорогих кредитов покупка «квадратов» становится в большей степени уделом опытных игроков рынка.
«Новичкам не советую вкладываться в недвижимость для последующей перепродажи, особенно если деньги придётся занимать у банка. Рискованно приобретать объекты на вторичном рынке, более дешёвые ввиду плохого ремонта или депрессивности района – они потребуют вложений, которые могут не окупиться или принести прибыль только в весьма отдалённом будущем», – подытожила эксперт.
В целом, участники открытого диалога пришли к выводу, что сложившаяся ситуация на рынке строительства, недвижимости и ипотеки может быть урегулирована совместными усилиями государства и бизнеса.
