Жизнь – это движение, но без недвижимости – это не жизнь! Данное утверждение касается не только сферы жилья, но и коммерческого сегмента рынка. О том, что мешает ему развиваться, а что, наоборот, стимулирует развитие, эксперты рассказали в рамках круглого стола «Инвестиции в Свердловскую область – 2025: недвижимость для бизнеса – проблемы и решения». Подробности – в материале «АиФ-Урал».
Есть над чем работать
«Недавно состоялся очередной Петербургский международный экономический форум, где были подведены итоги по инвестиционному климату в регионах, - отметил министр инвестиций и развития Свердловской области Дмитрий Ионин. – Средний Урал впервые в истории вошёл в топ-10 субъектов РФ. Это лучший для нас результат, но есть «узкие» места, есть над чем работать. Одним из таких направлений как раз является коммерческая недвижимость, где нам пока похвастаться нечем. Именно поэтому важно открыто и честно обсуждать проблемы отрасли: чем власть может помочь бизнесу, чем профессиональное сообщество, предприниматели могут помочь власти, чтобы регион рос и по этому показателю».
«Важно, чтобы предприниматели могли правильно сформировать свои запросы, а мы могли на эти запросы ответить, - подчеркнул замминистра по управлению государственным имуществом Свердловской области Роман Вахрамеев. – Часто бизнес либо не знает всей информации, либо боится трудностей. Мы стали «докручивать» объекты, когда, с точки зрения правовой подготовки, все проблемы берём на себя. Чтобы предприниматель занимался исключительно вопросами бизнеса. Нам в наследие достался большой имущественный комплекс: пионерские лагеря, детские сады, производственные площадки. Никаких мероприятий по ним не делалось долгое время, а законодательство поменялось. Мы уже полтора года занимаемся процессом их подготовки…»
По словам спикера, в плане коммерческого использования в России стали набирать популярность объекты культурного наследия. Есть целая программа по их восстановлению. «Мы поставили перед собой задачу реализации таких ОКН за 1 рубль, - сообщил Вахрамеев. – В нынешнем году провели процедуру по трём зданиям: два из них – в Екатеринбурге, один – в Ирбите. Если у бизнеса есть возможности и желание – мы готовы консультировать, встречаться, вывозить на площадки».
Выгодная позиция
В столице Урала сфера коммерческой недвижимости в последние годы претерпела значительные изменения. «Застройщики уже не стремятся возводить огромные торговые комплексы и супермаркеты, им выгоднее реализовать много небольших помещений, - рассказал директор департамента потребительского рынка и услуг Екатеринбурга Максим Чаплыгин. – Эта тенденция зародилась в Москве, и теперь идёт к нам. Пункты выдачи онлайн-заказов сегодня размещаются едва ли не в каждом доме. Формат торговли уменьшается. Ещё недавно были популярны магазины в шаговой доступности, а сегодня это микромагазины в 50-70 квадратных метров».
По информации эксперта, формат онлайн-торговли в Москве и Питере достиг своего пика, поэтому крупнейшие маркетплейсы делают ставку на регионы. Но если в целом по стране этот сегмент рынка растёт примерно на 40% в год, то в Свердловской области – всего лишь на 17%. «Мы ждём массового прихода этого формата в наш регион, в первую очередь – в Екатеринбург», - пояснил Чаплыгин.
Стоит отметить, что коммерческие объекты внутри мегаполиса в основном связаны с обслуживанием населения, с комфортной средой для проживания. Вся крупная логистика находится на периферии.
«Свердловская область занимает достаточно выгодную географическую позицию, мы позиционируем себя как сухой порт, - сказал начальник МБУ «Мастерская генерального плана» при департаменте архитектуры Екатеринбурга Павел Скачков. – Поэтому огромную важность для развития региона имеют торгово-логистические центры, тесная работа с РЖД, аэропортом Кольцово. В перспективе до 2045 года мы получим в этой сфере до 300 тысяч новых рабочих мест».
На третьем месте
Между тем, несмотря на ряд проблем, недвижимость является одной из ключевых отраслей инвестирования на Среднем Урале. «На первом месте – транспортировка и хранение, которые показали +40% за год, - сообщила заместитель генерального директора Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области Анна Иванова. – На втором месте – обрабатывающая промышленность (+10%). На третьем – операции с недвижимостью. В прошлом году в этой сфере нами было реализовано 34 проекта на 83,4 млрд рублей. Число проектов увеличилось незначительно, а вот сумма выросла очень серьёзно».
Эксперт отметила, что в топе запросов от инвесторов на первом месте – консультации по финансовой поддержке, на втором – подбор земельного участка. И во там ситуация достаточно сложная. «Как правило, предприниматели хотят получить площадку, полностью оборудованную и приспособленную для организации производства, - констатирует Анна Иванова. – Но таких локаций в регионе немного, а если говорить про Екатеринбург, то их практически нет. Речь идёт, в том числе, и о мощностях. Был реальный случай, когда бизнесмен, не найдя необходимой площадки в столице Урала, ушёл искать её в Новосибирск…»
Эти данные подтверждает вице-президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова: «Дефицит площадок, подготовленных для освоения предпринимателями-производственниками, настолько велик, что местами ситуация просто безвыходная».
«В Екатеринбурге много промзон, но они потихоньку уходят, - констатирует аналитик Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области Павел Воротков. – Это приводит к таким негативным явлениям, как маятниковая занятость, снижение поступлений в городской бюджет. Есть большие блоки, которые ещё не ушли – на Уралмаше и Химмаше».
Ещё одна проблема – отсутствие квалифицированного персонала. При этом часто вопрос не столько в людях, сколько в их обучении.
Горизонт планирования
Есть и ещё одна проблема: как считать экономические модели для инвестиций в коммерческие объекты?
«Циклы на рынке недвижимости в среднем составляют 12 лет, и я не слышал, чтобы на таких горизонтах планирования кто-то считал экономические модели, - подчеркнул вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль. – Второй момент – вопрос приоритетов. Кто вообще знает, какой формат коммерческой недвижимости сегодня нужен Свердловской области? Гостиницы? Офисы? Light industrial? Склады? Торговые комплексы? Какая-либо аналитика по этому вопросу отсутствует. Но эффективное управление невозможно без точных данных! Необходимы оцифрованные цели и чёткие приоритеты. Например: нам в Свердловской области в ближайшее десятилетие нужно столько-то сотен тысяч квадратных метров такой-то недвижимости. Пытаться заставить органы власти прыгнуть выше головы – бессмысленно, они и так делают всё, что могут».
Учитесь считать деньги!
По мнению представителей банковской сферы, каких-то «послаблений» в сфере кредитования в обозримом будущем не будет. Об удешевлении банковских ресурсов в ближайшее время мечтать не стоит.
«В прошлом высокие ставки нивелировались активным использованием инструментов государственной поддержки, - пояснил начальник отдела кредитных продуктов и процессов Уральского банка ПАО Сбербанк Алексей Черепов. – Но сегодня таких программ очень мало. А если говорить про инвестиционные цели, то они практически сведены к нулю. Раньше программ субсидирования было мало, но они были массовыми. Сегодня их много, но все они точечные, направленные, прежде всего, на развитие промышленного производства. Моя главная рекомендация предпринимателям на ближайший год: учитесь считать деньги! И учитывайте такой фактор, как их стоимость во времени. Изучите адресные, точечные программы поддержки, включая те, которые предоставляют местные органы власти: по налогам, по аренде…»
Отдельная тема – складская недвижимость. «В 2008 году у нас в регионе было порядка 600 тысяч квадратных метров качественных складов, - говорит независимый аналитик по складской недвижимости Виталий Хиль. – И когда через год произошла «коррекция» на рынке, складов оказалось слишком много. Произошло падение ставок на 30-40%. Восстановление шло медленно, но сегодня у нас более 2,5 млн квадратных метров качественных складских помещений. При этом поменялись каналы продаж: мы перешли на онлайн-торговлю».
Правда, эксперт призвал не переоценивать возможности рынка: «Сегодня ряд объектов, которые были взяты в аренду, предлагаются в субаренду, появились излишки площадей. Инвесторов заманивают тем, что стоимость квадратного метра через год-два будет в два раза выше. Но в этом плане прогнозировать что-либо очень сложно».
Самая большая проблема небольших предприятий – нехватка квалифицированных специалистов и транспортная доступность. При переезде из одного района в другой предприниматель теряет весь персонал, то есть, по сути, – бизнес.
«Но в целом складская недвижимость представляет собой стабильный актив, и если его рассматривать в разрезе 20-25 лет, он интересен и обеспечит развитие региона», - уверен Виталий Хиль.
Обращайтесь заранее!
Своё видение всех этих процессов есть у представителей жилищного девелопмента. «Наша цель – обеспечить жителей необходимой инфраструктурой, - рассказал директор департамента коммерческой недвижимости корпорации «Атомстройкомплекс» Сергей Кравчук. – Параллельно мы предоставляем места для бизнеса. Это 5-7% от общего объёма площадей, иногда больше. Формат таких помещений – 100-150 квадратных метров на первых этажах. Но есть примеры, когда они были по 20-30 метров, когда мы на вторых этажах делали офисы. Эта тема оказалась очень востребована для микробизнеса. Часто предпринимателям надо, чтобы помещение было изначально подготовлено под их бизнес».
Пожелание девелопера к бизнесу – обращаться к заранее. Что-то предусмотреть на этапе проектирования – это почти бесплатно. Но после сдачи объекта в эксплуатацию что-то поменять бывает очень сложно, а иногда – невозможно. Не нужно «стесняться» обращаться к застройщику и по вопросам аренды.
По словам эксперта, в плане взаимодействия с городом больной вопрос для коммерции – это парковки. Вторая проблема – дороги: в некоторых районах дорожные сети не успевают за строительством жилых комплексов.
15-минутный город
Одной из тем обсуждения стал также вопрос мотивации застройщиков. «Есть нормативы, однако нет никаких стимулирующих мер, которые помогали бы девелоперу за эти нормативы выйти, - подчёркивает коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова. – Мы стараемся придерживаться концепции «15-минутного города», когда все сервисы для жителей находятся в 15-минутной доступности, включая место приложения труда. Люди должны иметь возможность работать там, где они проживают. При этом у нас объём коммерческой недвижимости составляет порядка 15%. Такие помещения занимают два-три этажа. С точки зрения развития города – в этом должны быть заинтересованы все. Но нужен стимул, чтобы девелопер исповедовал данную концепцию. На сегодняшний день таких стимулов нет».
Специалист добавила, что дополнительные мощности стоят застройщику дополнительных средств. Встаёт вопрос – зачем? Необходимо разрабатывать какие-то программа синергии, которые будут оценивать – в каком районе, в какой локации это имеет смысл простимулировать застройщика.
Главная проблема
«По нашим наблюдениям, в 2023-2024 годах, несмотря на жёсткие ограничения в кредитовании, на рынок коммерческой недвижимости хлынул поток непрофильных инвесторов, - сообщил председатель комитета по коммерческой недвижимости УПН Игорь Стахеев. – К сожалению, они не умели считать и договариваться. Люди, которые вложили свои деньги в такие объекты, выяснили, что их инвестиции не окупаются. Просьба ко всем коллегам: обратите внимание, что в городе есть специалисты, которые могут помочь людям, ищущим коммерческие помещения для развития своего бизнеса. Есть компании, которые могут сопроводить любую сделку, начиная от юридического сопровождения и заканчивая коммерческими показателями».
«Главная проблема – отсутствие производственных площадей с хорошей инфраструктурой, особенно – для малого и среднего бизнеса, - считает брокер-эксперт по индустриальной недвижимости Анна Юнышева. – Крупные корпорации решают такие вопросы за счёт собственной базы, советского наследия, которое они модернизируют, переоборудуя его под новые цели и задачи. Но для стартаперов, которые выходят на рынок «здесь и сейчас», таких площадок нет. Что касается взаимодействия с органами власти – необходимо консультироваться с нами как с практиками, потому что мы, работая в полях, знаем – что необходимо бизнесу».
А бизнесу, по её словам, необходимы площадки до 2 тысяч квадратных метров, с хорошей высотностью, понятной энергетикой и транспортной доступностью. Развивать отдалённые территории необходимо, но сегодня люди (персонал) не готовы ехать дальше, чем 30 км от Екатеринбурга. Они не готовы даже перебираться из района в район.
«Ситуация на рынке недвижимости, в том числе – коммерческой, всегда была сложной, - сделал вывод президент Уральской палаты недвижимости Василий Олейников. – Но мы всегда находим решения и общими усилиями делаем рынок цивилизованнее, лучше. Необходим диалог органов власти. застройщиков, банков и самих предпринимателей».
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
Более 40% россиян покупают недвижимость как инвестицию 
Ипотечный шторм. На Урале обсудили, как сдержать падение рынка недвижимости 
Средний Урал стал одним из лидеров по вводу коммерческой недвижимости 
Уральские эксперты уверены, что коммерческая недвижимость не подешевеет 
В Екатеринбурге составили рейтинг жилой недвижимости