КОТ доступа. Что мешает комплексной застройке

Покупателям нового жилья, как правило, хочется приобрести не просто благоустроенную квартиру. Они хотят, чтобы в шаговой доступности от дома были детский сад и школа, поликлиника и торговый центр, спортивная площадка и остановки общественного транспорта.

Комплексное освоение территории (КОТ) – идеальный вариант для организации пространства в любом мегаполисе. И в Екатеринбурге примеры такой застройки есть, однако их можно пересчитать по пальцам.

Что такое КОТ? Как такие проекты воплощаются у нас и в других странах? Каковы их перспективы в столице Урала? Эти и другие вопросы стали темой очередного круглого стола в редакции «АиФ-Урал».

Наши эксперты

• Михаил Вяткин, заслуженный архитектор РФ;
• Дмитрий Сергин, депутат гордумы Екатеринбурга;
• Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале;
• Андрей Шушлебин, руководитель группы перспективного проектирования «Атомстройкомплекс»;
• Евгений Лоскутов, руководитель Института проектирования и экспертиз «ИнПроЭкс»; представитель Торгово-промышленной палаты Свердловской области;
• Виталий Калугин, экономист.

Появился выбор

Михаил Вяткин: Когда мы говорим о комплексном освоении территории, как правило, речь идёт о строительстве новых больших микрорайонов на окраине города и обустройстве всей необходимой инфраструктуры, включая социальные объекты. В идеале застройщик должен предусмотреть всё, что нужно для комфортной жизни людей. Яркий пример такой застройки в советском Свердловске – микрорайон ЖБИ. Но его строило государство, которое находило деньги на детсады и школы. Сегодня такие проекты интересны не всем. У застройщика есть земля, и он хочет получить с неё как можно больше. Генплан, который был утверждён в 2004 году, не был реализован во многом потому, что земля перешла в частную собственность.

Андрей Шушлебин: Это не совсем так. Считаю, что осваивать территорию в комплексе заинтересован и сам застройщик. В 2000-е объекты в Екатеринбурге появлялись буквально в чистом поле, человек брал жильё по критерию низкой цены. Однако работать в этой парадигме становится всё сложнее, потому что у людей появились деньги и выбор. Необходимо обеспечить комфортную среду, иначе квартиры просто не купят. Или придётся очень сильно демпинговать.

Виталий Калугин: Комплексная застройка экономически выгоднее для покупателя. Когда у тебя под боком есть детский сад, школа, парковка и всё остальное, это автоматически повышает полезность жилья, и человек готов за это доплатить.

 

Руслан Музафаров: О повышении стоимости речь обычно не идёт. Да, застройщику нужно прокладывать много сетей, но это сказывается исключительно на его прибыли. Жильё не становится дороже, оно продолжает быть доступным. Цена на недвижимость формируется рынком, и на окраинах она ниже, чем в центре. По данным УПН, в третьем-четвёртом поясе «квадрат» стоит около 50–60 тысяч рублей. Застройщик обустраивает инфраструктуру за свой счёт, поэтому проекты на окраинах менее выгодны, чем в центре. Пример с ЖБИ, конечно, хороший. Власти возвели целый отдельный микрорайон, при этом подумали и о культуре, и о природе, и о деторождении, и о спорте, и о душе, и о трудоустройстве людей. Но сегодня подходы к комплексной застройке примерно те же.

Евгений Лоскутов: Тут важен и момент справедливости. Застройщики, которые точечно строят в центре города, продают блага, к которым они не имеют, по сути, никакого отношения. Стоимость «квадрата» - это не только земля и коммуникации, это близлежащий парк, автобусная остановка, магазин, детский сад, школа. Возможность жить и строить в таком микрорайоне стоит дополнительных денег, но при точечной застройке компания ни копейки за это не платит. В этом плане КОТ – более правильный подход.

Кто заплатит за брошенный Porsсhe? Как Екатеринбург решает вопрос парковок Подробнее

Что строить раньше?

Дмитрий Сергин: Застройщики бывают разные, не все готовы вкладываться в инфраструктуру за свой счёт. А добиться того, чтобы на твоей территории за счёт бюджета были построены детский сад или школа, бывает непросто. Лоббистские возможности у компаний тоже разные. Да, существуют определённые нормативы по социальным объектам, но они не всегда выполнятся. Допустим, один застройщик «рисует» в проекте дома то, что будет выставлено на продажу. А школу он помещает за границей своей территории. Но точно так же поступает и его коллега по соседству. Это происходит сплошь и рядом, хотя и не афишируется. В результате мы получаем ситуацию, как в Краснолесье, где в школе пришлось сформировать 21 первый класс. Проблема ещё и в том, что сегодня у нас нет законодательно подкреплённой «дорожной карты». Что сначала строить: детский сад и школу, а потом вокруг них жилые дома? Или наоборот?

М. Вяткин: Полагаю, такую карту должны разрабатывать и согласовывать инвестор и администрация города, а федерация и регион не должны вмешиваться в данный процесс. Допустим, застройщик осваивает большой район, но начал он с одного дома. Он готов построить и школу, но лишь когда получит дивиденды со всего района. С другой стороны, построит он эту школу, но дом-то всё равно один, кто её будет посещать? Область сегодня нас призывает: стройте огромные школы, они экономичнее. Но кто на них даст деньги?

Р. Музафаров: Это как загадка: что было раньше - курица или яйцо? Строится дом, но квартиры в нём не купят, потому что рядом нет школы. Но для того чтобы в школу ходили дети, нужно много жилых домов. У нас подобное было с торговыми центрами в ЖК «Мичуринский». Был выделен большой участок земли под ТЦ, который выставили на продажу. Но коммерсанты говорят: если мы построим сейчас, кто у нас будет покупать? Нет, они дождались, когда мы построили первую очередь, потом половину второй, после чего одновременно три продуктовых торговых сети изъявили желание возвести там магазины. В конце этого года они откроются. На коммерсантов в этом плане никто не давит.

В. Калугин: Без садиков и школ жильё ущербно. Считаю, что государство должно «давить» на застройщиков, чтобы они строили необходимое количество социалки. Её отсутствие может «выстрелить» лет через двадцать, и тогда плохо будет всем – и покупателям квартир, и властям.

Е. Лоскутов: Полагаю, что вопрос комплексной застройки связан исключительно с деньгами. Построить дома, проложить сети, обеспечить благоустройство территории - всё это определённый объём работ. Но лично мне непонятно, почему в этом должно участвовать государство? Почему налогоплательщики должны платить за тех, кто будет жить в данном микрорайоне? Есть две константы: покупательная способность людей и себестоимость «квадрата». Между ними помещается прибыль застройщика. Хочет ли он влезать в данный проект – решает он.

Без садиков и школ жильё ущербно. Считаю, что государство должно «давить» на застройщиков, чтобы они строили необходимое количество социалки. Её отсутствие может «выстрелить» лет через двадцать, и тогда плохо будет всем – и покупателям квартир, и властям

Назад в социализм?

А. Шушлебин: Комплексное освоение территории родилось в соцстранах, где была сильная власть, где можно было централизованно разработать проект и следить за его реализацией. Для стран капитала такая технология была в новинку. Первыми её переняли скандинавские страны, потом Германия, Австрия. Жизнеспособность социалистической модели была доказана в условиях рынка. Но во всех случаях большое участие в проекте принимал госбюджет. Наверное, идея «попилить» между инвесторами инфраструктуру и социалку выглядит красиво, но по факту ни в одной успешной западной стране, где реализовали комплексную застройку, этого нет. Власть отвечает за разработку проекта, следит за его воплощением, выделяет деньги, причём объёмы бюджетных средств не сопоставимы с нашими.

Е. Лосутов: Дело не в социализме или капитализме. Как-то с представителями торговой палаты мы были в Южной Корее, и нам показали новый район на 2 млн жителей. Качество строительства изумительное, причём построено всё это великолепие на искусственных островах, где когда-то было море. А дома стоят пустые, как в фильме ужасов. Спрашиваем: почему, где люди? Отвечают: как где, ведь район ещё не достроен. Мы должны обеспечить его школами, магазинами, подвести сюда метро, только потом будем заселять. То есть дело не в государственном строе, а в качестве управленческих решений.

Р. Музафаров: В Южной Корее доход на душу населения значительно выше, чем в России, и, полагаю, там нет долёвки. В один прекрасный момент их проект заработает, они уверены в спросе и в конечной цене квартир. Но у нас люди в большинстве своём не настолько богаты, чтобы сразу платить за жильё его конечную стоимость, им интереснее соинвестировать.

Не деньги, а люди

Д. Сергин: Сегодня Екатеринбург возводит около 1 млн «квадратов» в год, и это требует определённого количества школ и детских садиков. В идеале планы по сдаче жилья должны быть увязаны с выделением средств бюджетов всех уровней. На деле же застройщики строят, получают прибыль, а государство за ними просто не поспевает. Кроме того, до сих пор не выстроены какие-то отношения на уровне города. Например, в выдаче разрешений на строительство никак не участвует департамент образования. Его просто ставят перед фактом, что на данную территорию заедет столько-то людей. В какое образовательное учреждение пойдут их дети – никого не интересует, хотя такие вопросы должны решаться на стадии выдачи земельного участка.

М. Вяткин: Возникает вопрос: а нужно ли нам сегодня строить 1 млн квадратных метров в год? Финансовые возможности у людей не безграничны. Потребность в жилье есть, но её надо просчитать. Предполагаю, что 50% домов мы возводим для мигрантов. Они приезжают, создают дефицит в детских садах и школах. Но зачем, с какой целью мы увеличиваем население города? Чтобы из миллионника превратиться в супермиллионник? Мы должны развивать производство, а если оно не растёт, гонка за «квадратами» бессмысленна.

Е. Лоскутов: Хотелось бы, чтобы у нас была рождаемость, как в Китае, по пять детей в семье. Но этого нет, а ситуация такова, что в экономике работают не деньги, а люди. И если у нас их не хватает, мы будем пользоваться услугами приезжих, мигрантов. Комплексное освоение территории уже само по себе способствует появлению новых рабочих мест: для тех, кто строит, кто будет обслуживать жителей новых домов, работать в кафе и ресторанах.

За лучшей жизнью

Р. Музафаров: Сегодня Екатеринбург - один из лидеров по комплексной застройке территории в стране. А «Группа ЛСР» - профи в комплексном освоении территории. Наш ЖК «Калиновский» на Эльмаше – первый завершенный проект КОТ в Екатеринбурге, мы реализовывали его с 2006 по 2018 года. За эти годы он превратился в полноценный, очень востребованный среди клиентов микрорайон города с развитой торговой и социальной инфраструктурой. Нам очень понравилось, что получилось, и мы начали работать и работаем по сей день над «Мичуринским» на Широкой речке и «Хрустальными ключами» в Компрессорном. Да, для застройщика такие проекты очень дорогостоящие: одни сети обходятся в десятки миллионов. Но то, что получается в итоге, определенно стоит этих вложений. Сегодня мы активно занимаемся двумя новыми большими проектами КОТ в микрорайонах ЖБИ и ВИЗ правобережный. И я полагаю, что это правильный путь. Ряд городов останавливаются в своём развитии, «усыхают», люди бегут оттуда в поисках лучшей жизни, в том числе к нам, в Екатеринбург. Но нужно понимать – где они будут работать, за счёт чего будет расти ВВП города? Ответы на эти вопросы есть: IT, логистика, промышленность, сфера услуг. Пока всё это работает, мы должны строить жильё. Недавно я встречался с иногородними клиентами, которые решили перебраться в столицу Урала. Продали квартиру у себя, купили у нас, сделка на стадии регистрации. Спрашиваю: вы работу-то нашли? Говорят: нет, мы просто всё бросили, погрузили в фуру вещи и переезжаем в Екатеринбург.

В. Калугин: Комплексная застройка - это однозначный плюс. Но такие проекты необходимо планировать и воплощать с участием властей и бюджета. Забота об инфраструктуре не должна ложиться исключительно на плечи застройщика. В этом отношении я идеалист и считаю, что задача государства - повышать благосостояние граждан, в том числе за счёт строительства детсадов и школ.

А. Шушлебин: Согласен. Для успешной комплексной застройки нужны три фактора: сильная власть (контроль), частичное, но полноценное бюджетное финансирование и выработка оптимальной модели. Последняя должна сбалансировать интересы городских властей, частных инвесторов и покупателей жилья.

М. Вяткин: Думаю, что альтернативы комплексному освоению территории нет, но без бюджетного финансирования не обойтись. Я ещё застал времена, когда застройщики отчисляли 33% от стоимости строительства в городскую казну (так называемый инфраструктурный сбор), а мэрия уже сама определяла – где что построить. Но данный «налог» отменили. Полагаю, что сегодня все вопросы КОТ должны решаться городом и застройщиком. Задача федерации и региона - насытить этот процесс деньгами. Но лично я бы ограничил в Екатеринбурге застройку новых районов. У нас есть направление главного удара – Юго-Запад, его и надо развивать. На все проекты денег в бюджете не хватит. Я за устойчивое развитие городов, а оно предполагает сохранение природного ресурса для потомков.