За покупателя. Как защитит новый закон обманутых дольщиков?

Общие моменты

Изменения призваны защитить покупателей на рынке жилья и решить проблему обманутых дольщиков. Различные поправки вносились в 214-ФЗ с 2015 года, однако те, что появились в 2017-2018 годах, стали самыми значительными за всю современную историю России.

Реформа должна повысить информационную открытость застройщиков и порядка определения цен, дать гарантию качества жилья, усилить контроль со стороны государства. Эксперты отмечают, что договоры, подписанные и зарегистрированные до 1 июля, продолжают своё действие. А застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься им по старым правилам. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года объявлен переходным – от долевого строительства к проектному финансированию.

Для разработки поправок были рассмотрены самые частые причины появления обманутых дольщиков. Например, это так называемые финансовые пирамиды (деньги собираются на один объект, а потом перебрасываются на другие, где имеются трудности с финансированием). В условиях развивающейся экономики и превышения предложения над спросом такие схемы работают без нареканий. Однако при кризисе в экономике и снижении спроса на жильё у застройщиков начинает появляться недостаток оборотных средств, что в свою очередь может привести к банкротству. При этом добросовестные застройщики объявляют о банкротстве, а недобросовестные – исчезают.

Против пирамид

Чтобы не образовывались пирамиды, в закон о долевом строительстве был введён принцип: «один застройщик – одно разрешение на строительство» (но есть ряд исключений). То есть для каждого строящегося объекта строители получают разрешение после того, как завершены и сданы в эксплуатацию другие объекты, нет долгов и обязательств перед третьими лицами, директор не имеет судимости и т. д.

Также по новым правилам между застройщиком и покупателем появляется посредник – банк. Причём не любой, а аккредитованный государством. ЦБ РФ ежемесячно размещает перечень банков на своём официальном сайте в интернете. Банк распоряжается всеми финансовыми потоками и «присматривает» за расходованием средств застройщика. Он может выдавать деньги только на нужды строительства данного объекта. Застройщик вправе иметь только один расчётный счёт. Если он привлекает средства дольщиков в пределах нескольких разрешений, каждый объект должен иметь отдельный расчётный счёт.

Если же сроки строительства нарушаются и возникают дополнительные риски, счета блокируются. Соответственно, застройщик может получить прибыль лишь после окончания строительства, а в случае его банкротства недостроенный объект вместе с замороженными и сохранёнными банком деньгами будет передан другому застройщику.

Опыт обязателен!

Чтобы застройщик не имел возможности раздувать косвенные расходы, закон № 214-ФЗ также устанавливает лимит. Фонд оплаты труда управленческого персонала, услуг банка, услуг управляющей компании, затрат на рекламу, «коммуналку», услуги аренды офиса застройщика не должны превышать 10% от проектной стоимости строительства.

Кроме того, усилены требования к застройщикам, привлекающим деньги граждан для строительства многоквартирных домов. Во-первых, теперь застройщиком может быть хозяйственное общество, которое не менее 3-х лет участвует в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров. (То есть опыт предыдущих успешных реализованных проектов обязателен!)

Во-вторых, у застройщика должны быть собственные средства – не менее 10% от стоимости строительства дома, размещенные в специальном уполномоченном банке.

Третий момент: у застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам. По другим обязательствам они не должны превышать 1% от стоимости возведения жилья. Также строители не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости дома.

В единой системе

Застройщик, который привлекает средства дольщиков, отныне будет обязан раскрывать в единой информационной системе жилищного строительства всю информацию о себе: градостроительный план земельного участка, расчёт размера собственных средств и нормативы финансовой устойчивости. Одновременно компания не должна входить в реестр недобросовестных застройщиков.

Формировать компенсационный фонд за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков будет публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Теперь застройщик должен перечислить в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по договору долевого участия. Если он не перечислит деньги, договор не будет зарегистрирован.