Первые результаты новых правил жилищного строительства подвели на XI Уральском форуме по недвижимости. Мнения игроков рынка – застройщиков, риелторов и банкиров – разделились и оказались крайне противоречивыми, но все эксперты сходятся в одном: изменения уже коснулись или ещё коснутся всех, в первую очередь – покупателей квартир.
«Побочный эффект»
Первое, с чем столкнулись уральцы, это повышение цен на квартиры в новостройках. Новый механизм финансирования долёвки предполагает, что деньги покупателей будут храниться на спецсчетах (эскроу). За неимением собственных средств застройщику придётся возводить дом на кредитные средства, и лишь после сдачи объекта и передачи квартир собственникам он получит доступ к их капиталам. То есть сначала стулья, и только после – деньги.
Планируется, что эта и другие меры максимально защитят права потребителей и решат проблему обманутых дольщиков. Но у любого явления, как известно, есть «побочный эффект». Чем дольше будет тянуться возведение и продажа жилья, тем больше процентов накапает банку. Кроме того, получить кредит на приемлемых условиях будет не так-то просто.
Так или иначе, но тяжесть новых расходов более-менее равномерно распределится между застройщиками и покупателями, причём речь идёт в первую очередь о новых домах, вторичку коллапс заденет меньше.
По данным УПН, сегодня средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке Екатеринбурга составляет 72 740 рублей. За полгода рост составил примерно тысячу рублей.
Примерно те же расценки на рынке новостроек, хотя там процесс подорожания, скорее всего, не завершён. Ещё с конца прошлого года застройщики, создавая подушку безопасности, начали понемногу повышать цены. Злые языки пророчили гигантский рост, но на самом деле он составит от 2 до 5 тысяч рублей за «квадрат».
Условие выживания
«Чем грозят застройщикам счета эскроу, мы пока и сами не осознали, – признался президент Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников. – Но ясно одно: необходимым условием выживания на рынке станет резкое увеличение темпов строительства, а также повышение скорости продаж. Застройщики Екатеринбурга, скорее всего, выживут в новых условиях, если и уйдут, то считанные единицы. А вот строители и в малых городах, и даже в таких крупных, как Нижний Тагил или Ирбит, могут столкнуться с большими трудностями».
Арифметика здесь простая. Чтобы обезопасить себя, банки будут давать деньги под более низкий процент тем застройщикам, у которых меньше риски, то есть наиболее крупным и опытным компаниям. В отношении мелких и средних предприятий, а уж тем более новичков никаких гарантий нет.
По словам Вячеслава Трапезникова, если раньше застройщик ориентировался (условно) на возведение четырёх этажей в месяц, то теперь планка поднялась до 5+. При этом качество жилья пострадать не должно, так как подавляющее количество компаний исповедует монолитное строительство, где скорость строительства дома не влияет на его качество. Но может пострадать качество отделки. «Придётся начинать строить раньше, – сделал вывод руководитель. – У застройщиков лишь два выхода: либо повышать свою компетентность и профессионализм, либо покидать рынок».
В плане скорости работ речь идёт не только о строительстве, но и о проектировании. Застройщики возлагают большие надежды на BIM-моделирование. Оно позволяет в короткие сроки создать трёхмерную модель, на которой прорисованы все детали объекта – от каркаса до систем коммуникации. Именно этот метод был использован в проектировании школы №1, которую недавно фактически заново отстроили на Верх-Исетском бульваре в Екатеринбурге.
«Мне кажется, что у государства пока нет определённого видения, к чему привёдёт и чем закончится переход застройщиков на новые правила игры, – считает президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян. – Вероятнее всего, мелкие и некоторые крупные застройщики могут не получить необходимого финансирования, потому что банки, в принципе, не обязаны никого кредитовать. Для них это определённый риск. Какие-то компании закроются, в результате чего люди вынуждены будут искать работу. Но в долгосрочной перспективе это пойдёт на пользу рынку».
Крупные застройщики вряд ли придут на смену действующим в регионах, где стоимость «квадрата» и уровень зарплат ниже, чем в мегаполисах. Им это будет просто не интересно.
«Встряска всей отрасли»
Более оптимистично высказываются представители власти. «Сегодня в регионе порядка 220 жилых объектов возводится по старым правилам, – рассказал замминистра строительства Свердловской области Максим Пучков. – Изменения в законодательстве стали встряской для всей отрасли, с 1 октября 2019 года всем без исключения застройщикам придётся работать с эскроу либо строить жильё за свой счёт. Но вполне возможно, что в будущем, когда ситуация окончательно прояснится, для маленьких компаний в небольших городах будут разработаны иные механизмы строительства. Уже сейчас разрабатывается модель жилищно-накопительных кооперативов, которые будут контролироваться государством».
Наибольший оптимизм проявляют по поводу новых правил банки, которые выиграют при любом раскладе или как минимум ничего не потеряют. Правда, из-за повышения ипотечных ставок и цен на жильё рынок жилищного кредитования на Урале немного просел, но погода меняется в лучшую сторону.
Не теряют бодрости духа и большинство риелторов. «На рынке стабильная ситуация, средняя ставка по ипотеке около 10%, количество заёмщиков чуть уменьшилось, но не критично, – полагает президент Уральской палаты недвижимости Илона Соболева. – Кроме того, у покупателей сегодня огромный выбор».
В студию! Почему уральцы всё чаще выбирают компактное жильё 
Уральские строители снова вышли на рекорд по вводу жилья 
На рынке жилья - сезонный ажиотаж 
В Екатеринбурге могут снизиться цены на жильё 
Почему в Екатеринбурге дешевеет недвижимость