Уходящий 2019 год принёс массу изменений на рынке недвижимости. Застройщики перешли на новые правила долёвки, исторического максимума достиг «индекс кранов» в Екатеринбурге, банки несколько раз снижали ставку по ипотеке, а региональные власти уже заявили об очередном рекорде по сдаче жилья в Свердловской области. Что происходит с ценами на недвижимость в столице Урала? Как изменило ситуацию на рынке введение эскроу-счетов? Какое жильё покупают уральцы сегодня? В чём плюсы и минусы загородного дома? Каковы прогнозы на 2020 год?
Эти и другие вопросы стали темой круглого стола в редакции «АиФ-Урал».
Вечные конкуренты
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости: Цены на квартиры в новостройках в Екатеринбурге увеличились за год на 6–8%, но это в среднем. Какие-то сегменты остались на прежнем уровне, где-то рост составил 15–20%, а где-то стоимость снизились. При этом цены на вторичном рынке почти не изменились. Очень вырос объём предложения по новому жилью, сегодня у нас не продано около 24 тысяч квартир – от котлована до тех, что уже сданы в эксплуатацию. При этом количество сделок снизилось. У нас в городе ежемесячно продаётся порядка 2 тысяч квартир на первичном и 3 тысячи на вторичном рынке. Обороты вторички обычно выше, чем в новостройках.
Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале: Вторичное жильё всегда было серьёзным конкурентом для новостроек, его преимущества – цена и локация. Но, полагаю, самая важная новость декабря – снижение ЦБ РФ ключевой ставки до 6,25% годовых и, как следствие, снижение ставок по ипотеке. Это то, чего многие люди ждали весь октябрь и ноябрь. Ипотека снова стала доступнее, хотя желающих оформить её ещё не так много, как было, например, год назад. Доходы людей если и растут, то очень медленно, поэтому покупку жилья зачастую откладывают, предпочитая вкладывать деньги в здоровье, образование, путешествия, спорт. На всё средств не хватает.
Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN Девелопмент: Согласен, главную роль для покупателя по-прежнему играет локация, местоположение объекта, это ключевой фактор для принятия решения. Потом идёт стоимость жилья, и уже затем какие-то другие характеристики. У нас ценники за год подросли примерно на 10–20%, это относится даже к тем комплексам, которые мы только запускаем. Мы стараемся привлекать клиента уникальностью продукта, чтобы человек ставил в приоритет сам товар, а не его стоимость. Отмечу также, что сегодня покупатель стал более разборчив, чем пару лет назад, он задаёт более глубокие вопросы по стройке, по используемым материалам. И мы должны уметь на них отвечать.
Станислав Галкин, директор компании «Обменквартир.рф: Какова бы ни была экономическая ситуация в стране, в регионе, люди всегда занимаются обменом, переезжают из одного жилья в другое. Продать ради того, чтобы продать, – таких запросов сегодня мало. И если вам необходимо улучшить качество жизни, лучше не ждать у моря погоды, решайте проблему сейчас. Тем более что условия сейчас очень хорошие. Ипотека постоянно нас удивляла, в начале года ставки доходили до 13%, а к концу упали ниже 8%. Одновременно активно заработали различные госпрограммы. Можно сэкономить до 2 млн рублей – за счёт налоговых льгот, сертификатов.
Марина Сухановская, вице-президент корпорации «Маяк», представитель УрФУ: Полагаю, что цены на жильё диктует рынок, ни эскроу-счета, на которых больше всего заработают банки, ни плата за подключение, ни другие подобные факторы кардинально их не регулируют. В крайнем случае, у застройщиков попросту снизится маржинальность. А новые правила долёвки приведут к тому, что слабые игроки уйдут, а другие участники рынка, наоборот, усилятся.
Константин Селянин, кандидат экономических наук: Я был и остаюсь сторонником аренды, это выгоднее, чем приобретать квартиру. Но, в любом случае, покупка, обмен, продажа жилья не должны быть связаны со ставками по ипотеке и другими подобными моментами. Да, ипотека стала доступнее, но на продажи это напрямую не влияет. Двигатель рынка – доходы людей, а они, увы, не увеличиваются.
Ломать не строить!
Виталий Калугин, финансовый аналитик: Сегодня достаточно много уральцев стремятся переехать за город. Но этот вариант хорош, когда решены вопросы с детскими садами и школами. Если вам придётся будить ребёнка в полседьмого утра, чтобы отвезти его в школу в Екатеринбурге, наверное, это не очень удобно. Я бы и сам охотно переселился за город, но ещё подожду. Экономическая стагнация не закончена, уверен, что через три-четыре года цены на коттеджи с собственным отоплением, со скважиной и прочими благами будут ещё ниже. Экономически жить в своём доме за пределами столицы Урала значительно выгоднее, чем в квартире, там решены многие проблемы, не надо платить безумные деньги за тепло. А у нас в центре Екатеринбурга недавно элитный многоквартирник целых две недели сидел без воды!
С. Галкин: С рынком загородной недвижимости происходит то же самое, что и с рынком вторички, люди стали очень продуманно подходить к выбору. Раньше человек покупал коттедж в тысячу «квадратов», даже не задумываясь, а нужен ли он ему. Но сейчас психология уральцев поменялась. Спросом пользуются дома площадью от 100 до 200 метров, с хорошей локацией, по цене до 6 млн рублей. А вот какие-то специфические объекты продать достаточно сложно.
Р. Музафаров: Согласен, сегодня люди покупают или строят достаточно эргономичные, компактные дома и очень грамотно подходят к «коммуналке». Купить коттедж не проблема, проблема – как его содержать. Также очень важна локация. Знаю один кирпичный особняк в Сысерти, который продаётся с 2004 года. Там неудачное место, его надо сносить или перестраивать, но хозяева не теряют надежды его продать. Вообще, 2000-е были довольно зажиточным временем, люди деньги не считали. Строили для себя коттедж за 7 млн, а продавали за 15 млн рублей. Однако этот бизнес закончился.
М. Хорьков: Что касается сноса и расселения ветхого и аварийного жилья, то эта работа в регионе идёт, но объёмы не растут. Десять лет назад мы сносили 7–10 тысяч квадратных метров, примерно то же самое происходит и сегодня.
Р. Музафаров: Расселение людей – процедура очень непростая и медленная. Но «Группа ЛСР» этим занимается и готова продолжать развиваться в этом направлении, потому что реновация старого фонда – важный этап развития большого мегаполиса. Екатеринбург – достаточно компактный город, и там, где сносятся аварийные и ветхие дома, могут появиться комфортные для современной жизни микрорайоны.
Цены и качество
К. Селянин: Сегодня в России кардинально меняется модель потребления, в том числе на рынке недвижимости. Она становится осознанной, предельно прагматичной. Неважно, какое жильё покупает человек – первичное, вторичное или загородное, он крайне рационален и считает всё, включая стоимость владения. И застройщики должны это учитывать, нравится им это или нет. Полагаю, что тренд, который будет развиваться в ближайшие 10–15 лет, - это аренда жилья. Это интересно для людей, которые не могут позволить себе купить квартиру даже при сниженных ставках по ипотеке. Уверен также, что государство будет поощрять данную тенденцию: она полезна для экономики страны, поскольку увеличивает мобильность трудовых ресурсов.
М. Хорьков: За последние два-три года рынок жилья в Екатеринбурге сделал значительный шаг вперёд, многое поменялось в лучшую сторону. У покупателей широкий выбор – как по цене, так и по качеству. А рост конкуренции заставляет застройщиков работать над продуктом. Правда, иногда это больше работа над упаковкой, чем над содержанием, но всё же это движение вперёд. Основной совет: покупая жильё, исходите из своих внутренних, житейских мотивов. Мы часто пытаемся заработать на решении квартирного вопроса, но это лишнее. Либо подходите к сделке как инвестор, либо решайте жилищную проблему.
В. Калугин: Считаю, что страна находится посередине длинного стагнационного цикла, поэтому покупать квартиру сегодня не выгодно. Если будет возможность взять ипотеку по ставке ниже, чем аренда (а это 5% годовых со всеми издержками), это хороший вариант. Но вы должны знать, из каких средств сможете погашать кредит! Ваши доходы должны постоянно расти. Содержание жилья будет дорожать каждый год, вырастет его кадастровая оценка, то есть налог на имущество. Прогнозирую, что рынок будет сжиматься по спросу, а предложение, наоборот, расти. Кроме того, самая большая проблема недвижимости – это ликвидность. Ситуация такова, что вы можете годами продавать загородный дом, шесть-восемь месяцев – трёшку и очень быстро реализуете небольшую однушку. Инвестировать в недвижимость сегодня я бы не советовал.
С. Галкин: Благодаря избыточному предложению на рынке люди начали разбираться в жилье. Раньше какой-то неудачный объект можно было продать, просто снизив цену. В этом году мы поняли, что этот инструмент больше не работает. Наоборот, люди готовы доплатить 200–300 тысяч и купить квартиру рядышком, но получше. А ещё появилось много вариантов решить жилищный вопрос с меньшими затратами. Нужно помнить, что в разных кредитных организациях – разные условия по ипотеке. И далеко не факт, что если у вас в данном банке зарплатный проект, то там вам дадут ипотеку по лучшей ставке. Есть смысл повыбирать. Необходимо также учитывать разнообразные льготные программы. Так, если у вас в семье двое и более детей, для вас покупка жилья будет выгоднее, чем для других категорий граждан.
М. Сухановская: Очень большую роль сейчас играют управляющие компании. Допустим, вы купили квартиру. В дальнейшем её цена будет расти благодаря УК либо падать. Приобретая жильё, обращайте внимание и на этот фактор, его стоимость меняется и после сдачи.
Р. Музафаров: Сегодня политика государства направлена на стимулирование спроса на новое жильё со стороны домохозяйств. Появилась «семейная ипотека», предоставляющая возможность приобрести квартиру в ипотеку под 4,5% годовых. «Группа ЛСР», как федеральный застройщик, поддержала данную инициативу. И с 1 декабря 2019 года мы даем семьям с детьми дополнительную скидку в 1% от стоимости квартиры, которая суммируются практически со всеми действующими акциями и предложениями.
В. Щеколдин: Есть ошибочное мнение, что застройщики завысили цены, и если немного подождать, то стоимость жилья начнет снижаться. Что квартиры в Екатеринбурге начнут продавать по 50 тысяч рублей за квадратный метр, а ставки по ипотеке упадут до 3%. Но я уверен, что этого не будет. Мой совет: ждать снижения цен не стоит. Если есть возможность, нужно идти и покупать то, что есть сейчас. Более благоприятных условий, может, уже и не будет.
Хрущевку в Екатеринбурге можно обменять на квартиру в Европе 
В студию! Почему уральцы всё чаще выбирают компактное жильё 
Защита покупателя: за чей счёт банкет? Новые правила долёвки 
На рынке жилья появилось много агентств