С 1 июля 2019 года на территории Свердловской области начали работать новые правила долевого строительства. Механизм предполагает депонирование денег покупателей на специальных банковских счетах (эскроу), дом возводится на кредитные средства.
Расчёт производится, когда дом сдан и заключён первый договор на право собственности. Планировалось, что новые правила максимально защитят права граждан и решат проблему обманутых дольщиков.
Но без ложки дёгтя в бочке мёда не обошлось. Да и мёд в новой системе, как выяснилось, достанется не всем. Участники круглого стола в «АиФ-Урал» обозначили проблемы, с которыми уже столкнулся рынок и которые ещё предстоит решать государству, застройщикам, банковскому сообществу, риелторам и, конечно же, самим покупателям квартир.
Зелёные разрешения
Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости: Полной картины мы пока не видим, но из открытых источников известно: по новым правилам долевого строительства уже работают в Москве, Питере, Екатеринбурге. При этом в 42 регионах России ни одной сделки с эскроу ещё не было. Судя по всему, застройщики столицы Урала подготовились к ситуации, так как большинство проектов продаются по-старому. Во всяком случае, мы, риелторы, особой разницы не замечаем. Но уже есть определённые «провалы», в стране на 14% упали сделки по ипотеке, и на покупке жилья в новостройках это тоже сказалось.
Константин Селянин, кандидат экономических наук: В начале октября вице-премьер Виталий Мутко заявил, что пока только 20% застройщиков работают по новой схеме.
Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале: У «Группы ЛСР» в Екатеринбурге по старым правилам продаются квартиры в 15-ти домах. На каждый из них получены официальные заключения о соответствии, позволяющие реализовывать жилье с помощью классической «долёвки». Мы заранее побеспокоились об этом. Однако и наша компания потихоньку переходит на новую схему финансирования строительства домов: в этом месяце у нас состоялась первая сделка с использованием эскроу-счёта. Предметом договора стала двухкомнатная квартира в строящемся доме жилого комплекса «Рассветный» на ЖБИ.
Следующие дома, продажи в которых будут осуществляться по новым правилам, появятся в составе наших топовых комплексов «Меридиан» в Академическом и «Цветной бульвар» на ЖБИ.
Что смущает?
Андрей Судаков, юридический отдел Уральской ТПП: Первое, что смущает, это некая государственная «обязаловка». По сути, власть заставляет застройщиков заключать договора эскроу и не даёт использовать средства дольщиков. Они заморожены и лежат мёртвым грузом. Но это противоречит свободным экономическим отношениям. Возможно, новые правила и защитят покупателей, однако затраты людей при покупке жилья также увеличатся. У нас в стране много лет непроизводственная сфера растёт, а производственная уменьшается, процветает продажа, скупка, одни посредники кругом. Сомневаюсь, что очередной рост непроизводственной сферы нужен государству и гражданам.
Елена Овсянникова, директор регионального Центра финансовой грамотности: В новой системе сможет работать ограниченное число банков и застройщиков, и это приведёт к возникновению монополии. Малая часть игроков получит преференции, но пострадает средний бизнес. Эскроу-счета дадут доход кредитным организациям, но заплатит за всё конечный покупатель. Считаю, что власть могла предложить какие-то другие инструменты для защиты покупателей, более эффективные, менее дорогостоящие. Была бы альтернатива – вопросов бы не возникло. Но её нет!
Марина Сухановская, Вице-президент корпорации «Маяк», УРФУ ВШЭ Институт экономики и управления, кафедра «Экономика и управление рынком недвижимости»: Согласна, что новую систему потянут только крупные банки. Нужна соответствующая инфраструктура, специалисты, мелкие кредитные организации к ней не готовы. Плюс проектного финансирования – в его стабильности, оно, в отличие от традиционной долёвки, не зависит от сезонности. Минусы: все издержки лягут на плечи конечного покупателя. У банков, в свою очередь, возникнут большие требования к самим застройщикам. Будет изучаться не только проект, но и динамика продаж, и не только по этому, но и по другим проектам. Застройщики, у которых нет финансовой стабильности, активов, инфраструктуры, будут либо присоединяться к более крупным игрокам, либо искать альтернативные источники средств, строить на свои.
Кто в плюсе?
Виталий Калугин, независимый финансовый аналитик: Абсолютные бенефициары новых правил, конечно, банки, которые, по моим данным, получат порядка 2 трлн рублей в год дополнительной прибыли.
Р. Музафаров: По-простому говоря, эскроу-счета выполняют для клиента функционал банковских депозитарных ячеек. Деньгами не могут воспользоваться ни застройщик, ни клиент. Однако банк может использовать эти деньги так, как ему угодно. Таким образом, в выигрыше остаются только банки.
В. Калугин: Полагаю, что тему новых правил придумали и продвинули крупнейшие московские девелоперы, имеющие наработанные связи с крупнейшими банками. Именно им выгодно финансирование строительства через эскроу-счета под 3–5% годовых (это будет чистой прибылью банкиров). До 40% средних и мелких застройщиков на этой ситуации вымрут, потому что им, чтобы снизить риски, будут предоставлять деньги под 10–11%. Проблему можно было бы решить при помощи страхования, фондов обманутых дольщиков, куда все девелоперы делают отчисления. Но государство пошло по иному пути.
К. Селянин: Хотел бы заступиться за банки, они в данной ситуации берут на себя функцию, которую сам покупатель чаще всего выполнить не может. Необходимо изучить застройщика, взвесить все риски, создать соответствующие подразделения, а это люди, средства, компетенции. Бенефициарами новой системы станут не все, а лишь десяток крупных банков, мелкие не смогут обеспечить такую структуру. Но я согласен: нынешнее решение – не самое лучшее.
Свобода выбора
Е. Овсянникова: Скажу парадоксальную вещь: иногда отсутствие выбора – это не так уж и плохо. Если застройщики поймут, что нынешний формат для них не самый интересный, они начнут искать альтернативы, например, задействуют рынок облигаций. Если потребитель поймёт, что ему в новых правилах некомфортно, он также будет искать альтернативу. В конце концов есть рынок вторичного жилья…
И. Соболева: Уверена, если нашему покупателю предоставить свободу выбора, то 80% выберут самый дешёвый вариант! И не важно, что он будет одновременно самый рискованный и опасный, никакие убеждения на людей не подействуют. Возможно, государству за много лет надоело разбирать все эти бесконечные скандалы с обманутыми дольщиками. Была поставлена конкретная цель: защитить покупателей от недобросовестных застройщиков , сделать эту сферу более безопасной. В Екатеринбурге достаточно цивилизованный рынок недвижимости, у нас минимальное число обманутых дольщиков и число мошеннических сделок. Но средняя температура по больнице, видимо, внушала властям опасения.
А. Судаков: На самом деле, у государства были другие, более щадящие варианты. Ставки по страховке – гораздо дешевле кредитных ресурсов. Можно было предусмотреть договор между банком и застройщиком о размещении средств в ячейке на каких-то долевых принципах, чтобы заказчик получал доход от размещения этих средств. Между прочим, это снизило бы затраты и для конечного покупателя.
Р. Музафаров: Недалеко от нашего объекта одна небольшая компания по проектному финансированию очень бодро и быстро строит дом, но полагаю, что 50% квартир не будут проданы на момент ввода в эксплуатацию. Чтобы покрыть издержки, застройщик выставит их по ценнику от 80 тысяч рублей за квадратный метр. То есть хотели как лучше (снизить риски), а получилось как всегда (выросли цены). Мы же так не делаем. У «Группы ЛСР» в Екатеринбурге цены от 50 тысяч рублей за «квадрат», и есть скидки.
За что налоги платим?
А. Судаков: Смею предположить, что государство всё ещё не понимает некоторых вещей. У нас до сих пор не сформирован так называемый средний класс, хотя во всех развитых странах это основной налогоплательщик и потребитель (80–90% населения). Власти должно быть выгодно, чтобы люди приобретали дорогостоящее имущество (квартиры, машины), ведь это новые налоги в казну. Но именно с покупкой такого имущества возникает всё больше проблем.
К. Селянин: Допустим, что когда-нибудь все люди станут финансово грамотными, начнут разбираться в застройщиках и так далее. Но пока это не так, государство должно обеспечивать прозрачность и безопасность сделок, надзор и контроль, мы платим за это налоги. Но получается, что власть эту свою функцию не выполняет, предлагая заплатить покупателю дважды. Простой пример: я захожу в аптеку и покупаю аспирин. Теоретически я вообще не обязан разбираться – плохой или хороший там фармацевт, но должен быть уверен, что это аспирин, а не мел.
Е. Овсянникова: Застройщикам и покупателям нового жилья необходимо привыкать к новым правилам игры. Надеюсь, что государство, в свою очередь, будет более гибко реагировать на возникающие проблемы, внесёт изменения в законодательство. Мы неоднократно наблюдали: то, что не работает сегодня, – дорабатывается в дальнейшем.
Время покупать?
В. Калугин: Полагаю, что все последствия системы эскроу мы увидим и оценим к середине следующего года. Мои прогнозы таковы: жильё, конечно, подорожает, но не намного, так как спрос на него будет падать. Учитывая стагнацию доходов населения, объёмы строительства будут уменьшаться. С другой стороны, государство тоже не сдаст назад, новые правила долёвки станут гирей, которая не позволит выполнить и даже приблизиться к выполнению поручения президента.
К. Селянин: Происходит монополизация рынка, переход к олигополии. В долевом строительстве останутся крупные застройщики и банки, у которых будут «любимые» риелторы, оценщики и так далее.
М. Сухановская: У нас есть опыт, когда мы строили дом только на свои средства. Начали продавать квартиры, но тут возникли проблемы. Дело в том, что ряд госпрограмм (по поддержке молодых семей, по переселению с северных территорий) не работают со вторичкой, только с новостройками. То есть мы теряем часть покупателей. А ведь есть ещё и налог на имущество!
И. Соболева: Сегодня идёт отладка механизма, в Екатеринбурге подавляющее большинство застройщиков продолжают продавать жильё по старым схемам. Мы уже наблюдаем повышение цен, каких-то других изменений нет. Предполагаю также, что будет оживление на вторичном рынке, так как часть покупателей переберётся именно туда.
Р. Музафаров: Пока более 90% застройщиков продают жильё по старым ценам, и, полагаю, покупателям необходимо этим воспользоваться. Не смотреть назад или вперёд, а жить здесь и сейчас. Падения цен не будет точно, а рост их, скорее всего, неизбежен. Считаю, что застройщики учтут новые правила игры, объекты будут строиться быстрее, а экономика, возможно, получит новый импульс.
Проблема в «квадрате». Кому на рынке жилья на Урале жить хорошо? 
Покупатель стал разборчив. Выгоднее всего приобретать жильё семьям с детьми 
Свердловские застройщики поставили очередной рекорд 
При поддержке властей «квадраты» могут стать доступны